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高银华:杭州地铁商业地产肯定有发展空间

admin 发表于 2012-01-20 03:43 | 阅读 2,011
 
摘 要:  住宅的限购让商业地产异军突起,在楼市的戏份也逐渐加重。回顾2011年,商业地产销售总量与2010年相当。不同的是,2010年写字楼占销售比例较大,2011年销售业绩主要来自酒店式公寓。而2012年,商业地产的掘金点又在哪里?新浪乐居独家专访中豪房产副总经理高银华,为网友们一一点拨。

  主持人:高总你好!

  高银华:你好!

  主持人:我们知道中豪是杭州本土一家非常擅长运作商业地产的一家公司,您能简单总结一下2011年杭州商业地产基本情况,并且有什么样新的亮点?

  高银华:因为我们也一直在从事商业地产这块,因为有两个原因,一个是因为我们产业结构里面本身就有商旅这个板块,另外房地产开发板块里面也有或多或少涉及商业这个板块,所以一直对这个市场比较关注。从总量来看,我个人觉得2011年商业地产总量其实跟以往年相比还是在增长的,因为从最早我们关注杭州的商业地产,原来都是接近20万方,后来升到30万方,08年、09年已经达到40万方,我估计今年预估量会接近60万方,这是从总量来看,总量增长有几个原因,一个是杭州整个城市结构在变大,原来只有300多万的城市人口,现在升到600万,最近出来的数据杭州人口达到800多万。我想总量的增长,必然会带来商业地产需求的增长。这是第一个。

  第二个,杭州城市结构的变化,杭州原来是以武林广场一核中心,向多核中心,比如现在城东也有区域,湖滨商圈,城北有城北的商圈,这些也给商业地产的发展从城市结构上变来了机遇。所以从总量来讲,我预估2011年整个商业地产总量还是增长。

  整个商业地产内部构成,我们常说的分为三块,第一块是商铺,第二是写字楼,现在写字楼杭州经过几年的发展,走向了综合体,第三是2011年异军突起的酒店式公寓,尤其是下沙板块酒店式公寓量特别大,我们监测了一下,大概接近20万方,这可能跟整个去年宏观调控有关,因为整个去年宏观调控住宅市场受到挤压,住宅市场那部分投资需求,其实被挤压到地产酒店式公寓里面去,所以这也是去年一年商业地产,尤其是酒店式公寓涨的比较厉害的一个地方。其他的两块,商铺自然的增长有,但是不是很大,它主要是跟着商圈的变化,像我们公司附近庆春商圈很明显,就是因为庆春银泰万象城开张,所以周边商铺也跟着起来,这就是跟一核中心向多核中心有关。

  第二是写字楼市场,去年一年感觉下来,其实上半年还可以,下半年因为宏观经济的调控、银根的紧缩,很多企业发展遇到了困境,所以整个写字楼市场下半年相对被抑制,相对来说最突出的还是酒店式公寓这个市场,去年一年已经是突出的情况。

  主持人:事实上从整体来看,在2011年的时候商业地产还是呈现供需两旺的情况,是吗?

  高银华:对。

  主持人:那在我们自己的项目当中有什么具体的体现?

  高银华:我们自己的项目商业主要涉及两个综合体,一个是望江国际,一个是五福天地,这两个项目去年上半年还是比较明显,销售情况还是不错的,五福这个项目去年没有对外公开发售,其实内部认购一栋楼走掉了,但是下半年宏观调控。所以我个人认为去年一年还是增长。

  主持人:大家都说今年住宅和股票市场投资都不顺,明年你认为商业地产会不会成为投资客主要的投资渠道?

  高银华:这个还是需要一分为二来看,从中央现在发出来的信号是这样的,住宅市场还是要调控,不放松,但是我觉得方向上的微调肯定有的。第二个区域、地域会有差异,一线城市、二线城市、三线城市也会有差异,所以具体的东西,因为11年房产市场其实也是在政策主导下所形成的市场,12年大的基调不会变,肯定会有调控,但是在调控过程中,其实这是一个调市的过程,就是政府通过调控来观测市场的发展,观测市场的过程当中,又会对开发商、消费者产生各种各样的心理影响,开发商为了求生存发展也会采取相应的对策,消费者通过对市场的长期关注,他自己也会调整。所以现在一下子很难妄下结论。但是整个基调至少我个人觉得不会比2011年严寒,环境上会有所改善。基本的两个观点,最严厉的政策是在2011年,2012年不可能出大的政策来宏观调控,还有一个,从信贷规模来说,去年是7.47万亿,今年信贷规模肯定比今年大,我想从这两个市场来看,至少宏观环境上面,2012年肯定比2011年稍微好一点,这是我个人的一个判断。

  主持人:中豪有没有自身的应对政策?

  高银华:我们企业发展战略上有几个考虑,第一从宏观面上,商业跟住宅两条腿走路;第二从空间布局上,我们既有杭州这样的城市,但是我们又有新疆、乌鲁木齐、重庆这样的城市布局,主要是从这两个方面来考虑。第三就具体的项目而言,五福跟望江相对来说受宏观政策影响有,但是比较小,再加上钱江新城这个板块未来发展趋势逐步向好的,所以这两个项目大的问题不会有。相对来说我们影响比较大的是丁桥这个板块,因为丁桥这个板块受整个宏观调控政策所影响。所以我们是两条腿走路,一个是根据市场变化作出应对之策,第二,利用这样的市场时机练好内功、做好品质,为以后企业的发展打好基础,是这样的想法。

  主持人:回过头来再来分析一下12年商业地产市场,有一个很大的亮点,那就是地铁,包括商业地产有很多跟地铁相关联的,比如地铁商铺、地铁综合体等等,您觉得它和一般的商业地产来比,具有特别明显的竞争力呢?

  高银华:首先从静态来看,相对来说地铁地产跟其他商业地产相比它还是有它独特的方面。我们去过上海、北京、香港,但是很明显它确实有很大的吸引力,因为商业地产最根本的问题最终是回到人这个问题上,地铁这个特殊的交通工具,会使它在很短的时间内形成大量的人流,这些人流必然会产生消费需求,所以肯定有它独特的地方在里面。所以地铁商业地产肯定有发展空间的,这是毫无疑问的,而且相对来说从香港、上海来看,它发展已经是越来越成熟,从地铁上盖物业、地铁综合体,原来仅仅是地铁的街铺,到后来的地铁综合体,已经有它自身的体系。第二,我觉得从杭州来说,杭州相对来说,杭州地铁要到明年下半年大概10月份才才交付,杭州商业地铁的形成,也需要有一个过程。首先我想杭州的老百姓,从原有交通出行方式改变成以地铁为主,出行方式有一个过程,在这个出行方式改变的过程中,商业地产的形成也需要一个过程,发展机遇肯定有,但是我觉得肯定需要一个过程,有些区域会多,有些区域会少等等,或者有些区域马上会涌现出来,这个肯定需要一个过程,形成它独特的特制,因为每个城市的地铁物业在发展过程当中也会有不同的状态,我觉得的肯定有一个过程。

  主持人:这几年大家也发现,综合项目非常多,特别是和购物中心结合起来的,你认为杭州的综合体项目有哪些自身的本土特色呢?

  高银华:首先综合体的发展是城市建筑发展到一定阶段的产物,因为原有的比如纯粹的写字楼或者纯粹的百货公司也好,它的功能其实相对来说是单一的,这种单一的功能相对来说是把社会效率降低了。通过做综合体之后,购物、办公,甚至是居住结合在一起,其实是提高了社会的效率。第二更有机分配了社会资源,相对来说是城市发展比较高的一种产物。这是第一点。

  第二点,从目前杭州来看,综合体量还是很大的,这可能会跟老的一些商业也好、老的写字楼形成一定的竞争关系,特别明显,像我们原来对杭州板块做过分析,写字楼也好、商圈也好,像原来老的黄龙商圈目前是杭州一致公认的,商务办公最好的地方,从企业出去的情况来看,这里是最好的。其他的像老的庆春路板块跟凤起路板块,老的金融一条街,这些街明显企业迁出的多,迁入的少,都是往其他相对来说更成熟的板块、档次规划条件更好的板这里迁,这就反映出杭州结构变化带来企业办公需求的变化。

  因为我们两个项目在钱江新城,钱江新城特别明显,现在迁入的企业多,这也跟它整个容量有关,因为钱江新城是杭州市写字楼或者是城市综合体最多的一个地方,而且相对比较高端的,因为规划起点是杭州城市的CBD,包括以后未来杭州市政府也会迁入钱江新城,目前的行政服务中心等等已经迁入进来了。所以它原来相对起点高、规划合理的优势就会发挥出来。所以我想钱江新城,包括江对岸的滨江世纪城等等,这块未来发展空间还是很大的。

  主持人:明年作为投资客来说可以重点关注这些区域。

  高银华:这个还是要分层面,像写字楼我们卖得有一层一层,有的小的写字楼,但是从我们现在实际经验来看,反而是一个写字楼打算卖给普通小的投资客的写字楼反而不利于后面的发展,反而是整层出售的、大空间的,更有利于写字楼的品质保障。钱江新城我们也有这个感觉,相对来说打散了卖得写字楼反而卖不好,反而整层整层卖得写字楼卖得好,其实客户自身的身份或者是规模经营能力等等,也会决定一个写字楼的品质。做一个不恰当的比喻,如果你这个写字楼里面都是世界500强的企业进来,那就意味着你本身就是站在世界500强的视野来看待这个项目,就是这样一种观点。

  主持人:好的,非常感谢高总今天接受我们的采访,谢谢。

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