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杭州地铁房,是否更保值

admin 发表于 2015-05-07 12:29 | 阅读 2,626
 

“感觉杭州的地铁盘这两年没怎么涨啊,甚至还下跌了。地铁盘到底能不能保值呢?”最近想买地铁房的一位读者向本报记者进行了咨询。

从2005年的地铁正式审批至今,杭州地铁已经走过了10个年头。十年间,杭州地铁从无到有,从单条线路到局部联网,地铁伴随着楼市走过了跌宕起伏的十年。

地铁对房价到底影响有多大?本报记者从审批通过到开工建设、从开工建设到首次通车、首次通车到局部联网三个阶段的对比发现:地铁盘的概念已在首次通 车前得到多轮炒作并带动价格上涨;地铁对房价涨跌并不起决定性作用,房价受楼市大环境影响更多;但“地铁”作为房价支撑点,在淡市还是比较保值的。

审批通过至开工建设:

“地铁概念”被炒作

地铁盘价格小幅上调

自杭州地铁筹建以来,“地铁盘”就被开发商炒作过一轮又一轮。这样的炒作宣传以地铁首尾站点的楼盘最为起劲。

以临平板块为例,早在2002年,杭州楼市就曾经历过地铁概念的炒作。地铁1号线规划通达临平老城区,2003年下半年后,临平板块房价一跃而起, 同比2002年上涨了1000多元/平方米,部分楼盘达到了4000元/平方米以上,到2005年上半年临平板块房价基本在4000~5500元/平方米 之间。

到2005年6月,杭州地铁1号线的建设规划获得国家批准,临平板块的众多楼盘纷纷打出“地铁概念”,临平板块价格再次小幅上涨。

这个时期最为典型的代表当属绿城临平桂花城。2004年7月,临平桂花城多层住宅成交均价为5000元/平方米。到2005年5月,临平桂花城成交 均价达到5500元/平方米。2007年3月,临平桂花城在售均价一度达7000元/平方米,这也是杭州地铁一期工程正式开工的月份。而等到2007年 10月,临平桂花城成交均价高达8500元/平方米。3年间,临平桂花城价格上涨近3500元/平方米。

而同一时期同样处于临平板块的东方俊园,2004年7月,东方俊园成交均价为3900元/平方米,到2005年5月东方俊园成交均价为4500元 /平方米,2007年10月成交均价上涨到5000元/平方米,3年间,东方俊园价格上涨仅1100元/平方米。可见距离地铁1号线临平站较近的临平桂花 城三年间的上涨幅度更大,虽然绿城品牌有一定溢价空间,但不可否认的是地铁宣传在其中也起到比较重要的作用。

“地铁从筹划到审批这段时期内,杭州房地产市场刚起步,人们的购房需求不是很大。但从2002年以后,杭州房地产开始逐渐成长。”一位业内人士说,打着“地铁概念”的楼盘在卖点上占优势,价格逐年小幅上调,价格的上调幅度也大于非地铁盘,地铁价值前期兑现也在情理之中。

开工建设到首次通车:

市场供不应求

有地铁盘上涨超100%。

2007年3月到2012年11月,杭州地铁一期从正式开工到通车。这5年里,杭州楼市如“过山车”般起伏,2008年金融危机,整个楼市进入低谷,2009年政策救市,购房需求大量释放,房价直线上涨。这期间,地铁概念成楼盘大卖点。

以湘湖板块为例,地铁1号线在萧山板块末站湘湖站周边的楼盘,在拿地初就开始以地铁为宣传卖点。从地铁一期的正式开工到通车,湘湖板块地铁盘借地铁 炒作,板块内楼盘价格从最初的6000元/平方米,上涨到17000元/平方米,最高的时候甚至突破20000元/平方米。到2012年11月,湘湖板块 内在售高层二手房均价基本稳定在15000~17000元/平方米之间。

让我们对比一下有地铁概念楼盘和非地铁概念楼盘。板块中的地铁盘华瑞湘湖美地,2008年6月,湘湖美地成交均价为9300元/平方米,当年房产也 正处于低迷期,2009年,政府出台一系列救市政策,杭州楼市迅速上升。湘湖美地价格也一路上涨,到2010年5月,湘湖美地成交均价更是达到20000 元/平方米,之后由于楼市政策的收紧,湘湖美地的价格也有所回落,到2012年11月,湘湖美地成交均价稳定在17000元/平方米左右。从2008年到 2010年,湘湖美地的房价上涨了两倍之多。

而同时期的非地铁盘湘湖人家,2008年11月,湘湖人家成交均价为6500元/平方米,之后由于救市政策来临,价格也步步上调,到2010年5 月,湘湖人家成交均价为11000元/平方米。2012年10月,湘湖人家已经进入二手房市场,成交均价基本稳定在12000元/平方米左右。从2008 年至2010年,小区房价上涨69.2%。

从两个楼盘的对比可以看出,杭州地铁一期从正式开工到通车这段时间内,作为地铁盘的湘湖美地在售价格均高于板块价格,同时也高于同时期非地铁盘的湘湖人家,在楼市环境好的情况下,上涨的幅度更是远远大于非地铁盘的湘湖人家。

业内人士认为,杭州地铁一期从正式开工到通车这段时间内,楼市政策比较宽松,像湘湖美地这样的地铁盘上涨幅度超过100%,主要的原因在于救市政策 的引导,从而刺激需求,造成市场供小于求,进而推高房价。地铁的利好只是其中的一个催化剂,而并非起决定性作用。但相对比非地铁盘,在市场好的环境情况 下,地铁盘相对升值的空间更大。

从首次通车到局部联网:

价值提前透支

地铁盘价格平稳过渡

2015年2月2日,地铁4号线首通段开通,意味着杭州地铁首次局部成网。2012年11月24日至2015年2月2日,两年多时间内,杭州地铁从 单线到局部联网,轨道交通大大方便了出行,但由于整体楼市库存走高,去化遇到瓶颈,加之前期地铁盘价值透支,造成地铁盘价格较为平稳,不过与非地铁盘比, 贴有“地铁”标签楼盘,具有抗跌性与保值性。

以下沙板块和达城为例,和达城距离地铁1号线文泽路站约100米,和达城主打卖点为地铁交通,主要的客群来自投资客与市中心上班族。

据购房宝指数统计,2012年11月,和达城成交均价为16500元/平方米,而目前和达城成交均价为16000元/平方米,房价比地铁刚开通时下 降3%左右。但与同处下沙板块的非地铁盘相比,比如东海柠檬郡,价格下降的幅度远远大于和达城。据购房宝指数显示,2012年11月,东海柠檬郡成交均价 在16000元/平方米左右,而最近东海柠檬郡仅为12000元/平方米,价格下降4000元/平方米。这从侧面可以反映出地铁盘的抗跌与保值。

类似情况还发生在钱江世纪城板块。2014年11月24日,地铁2号线东南段正式运营,在开通前一年即2013年,杭州楼市库存高企,楼盘以价跑 量,钱江世纪城也是库存重灾区。据购房宝指数统计,2号线开通前一年,世纪城楼盘顺发江南丽锦成交均价为19000元/平方米,之后杭州楼市整体陷入僵 局,钱江世纪城板块房价一降再降,到2014年11月份板块内在售楼盘均价基本维持在17000元/平方米左右。地铁开通后5个月,顺发江南丽锦成交均价 稳定在17000元/平方米,与首开的价格相比,下跌10.5%。

因为钱江世纪城板块的生活配套滞后,板块内众多楼盘前期借助地铁宣传,已经大大透支了地铁的价值,加之板块内在售的库存比较多,去年整 体楼市下行,造成江南丽锦成交价格下跌。但相对于邻近的萧山经济开发区板块来说,今年年初华瑞晴庐降价事件并没有影响到钱江世纪城在售的地铁盘,这从侧面 反映出地铁盘一定程度上有较强的抗跌与保值性。

杭州我爱我家企划部总监周包军表示,像下沙板块与钱江世纪城板块,临近地铁的楼盘过度炒作“地铁”概念,导致价值提前透支,当板块库存增加,去化遇 到阻碍的时候,价格的下探在所难免,但地铁盘在楼市寒冬中具有一定的抗跌性。目前楼市进入买方市场,仅靠地铁概念的楼盘无法俘获购房者,只有配套、楼盘品 质以及交通出行综合优势明显的楼盘,才获得较高的市场价值。

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