杭州地铁房，是否更保值
“感觉杭州的地铁盘这两年没怎么涨啊，甚至还下跌了。地铁盘到底能不能保值呢？”最近想买地铁房的一位读者向本报记者进行了咨询。
从2005年的地铁正式审批至今，杭州地铁已经走过了10个年头。十年间，杭州地铁从无到有，从单条线路到局部联网，地铁伴随着楼市走过了跌宕起伏的十年。
地铁对房价到底影响有多大？本报记者从审批通过到开工建设、从开工建设到首次通车、首次通车到局部联网三个阶段的对比发现：地铁盘的概念已在首次通 车前得到多轮炒作并带动价格上涨；地铁对房价涨跌并不起决定性作用，房价受楼市大环境影响更多；但“地铁”作为房价支撑点，在淡市还是比较保值的。
审批通过至开工建设：
“地铁概念”被炒作
地铁盘价格小幅上调
自杭州地铁筹建以来，“地铁盘”就被开发商炒作过一轮又一轮。这样的炒作宣传以地铁首尾站点的楼盘最为起劲。
以临平板块为例，早在2002年，杭州楼市就曾经历过地铁概念的炒作。地铁1号线规划通达临平老城区，2003年下半年后，临平板块房价一跃而起， 同比2002年上涨了1000多元/平方米，部分楼盘达到了4000元/平方米以上，到2005年上半年临平板块房价基本在4000~5500元/平方米 之间。
到2005年6月，杭州地铁1号线的建设规划获得国家批准，临平板块的众多楼盘纷纷打出“地铁概念”，临平板块价格再次小幅上涨。
这个时期最为典型的代表当属绿城临平桂花城。2004年7月，临平桂花城多层住宅成交均价为5000元/平方米。到2005年5月，临平桂花城成交 均价达到5500元/平方米。2007年3月，临平桂花城在售均价一度达7000元/平方米，这也是杭州地铁一期工程正式开工的月份。而等到2007年 10月，临平桂花城成交均价高达8500元/平方米。3年间，临平桂花城价格上涨近3500元/平方米。
而同一时期同样处于临平板块的东方俊园，2004年7月，东方俊园成交均价为3900元/平方米，到2005年5月东方俊园成交均价为4500元 /平方米，2007年10月成交均价上涨到5000元/平方米，3年间，东方俊园价格上涨仅1100元/平方米。可见距离地铁1号线临平站较近的临平桂花 城三年间的上涨幅度更大，虽然绿城品牌有一定溢价空间，但不可否认的是地铁宣传在其中也起到比较重要的作用。
“地铁从筹划到审批这段时期内，杭州房地产市场刚起步，人们的购房需求不是很大。但从2002年以后，杭州房地产开始逐渐成长。”一位业内人士说，打着“地铁概念”的楼盘在卖点上占优势，价格逐年小幅上调，价格的上调幅度也大于非地铁盘，地铁价值前期兑现也在情理之中。
开工建设到首次通车：
市场供不应求
有地铁盘上涨超100%。
2007年3月到2012年11月，杭州地铁一期从正式开工到通车。这5年里，杭州楼市如“过山车”般起伏，2008年金融危机，整个楼市进入低谷，2009年政策救市，购房需求大量释放，房价直线上涨。这期间，地铁概念成楼盘大卖点。
以湘湖板块为例，地铁1号线在萧山板块末站湘湖站周边的楼盘，在拿地初就开始以地铁为宣传卖点。从地铁一期的正式开工到通车，湘湖板块地铁盘借地铁 炒作，板块内楼盘价格从最初的6000元/平方米，上涨到17000元/平方米，最高的时候甚至突破20000元/平方米。到2012年11月，湘湖板块 内在售高层二手房均价基本稳定在15000~17000元/平方米之间。
让我们对比一下有地铁概念楼盘和非地铁概念楼盘。板块中的地铁盘华瑞湘湖美地，2008年6月，湘湖美地成交均价为9300元/平方米，当年房产也 正处于低迷期，2009年，政府出台一系列救市政策，杭州楼市迅速上升。湘湖美地价格也一路上涨，到2010年5月，湘湖美地成交均价更是达到20000 元/平方米，之后由于楼市政策的收紧，湘湖美地的价格也有所回落，到2012年11月，湘湖美地成交均价稳定在17000元/平方米左右。从2008年到 2010年，湘湖美地的房价上涨了两倍之多。
而同时期的非地铁盘湘湖人家，2008年11月，湘湖人家成交均价为6500元/平方米，之后由于救市政策来临，价格也步步上调，到2010年5 月，湘湖人家成交均价为11000元/平方米。2012年10月，湘湖人家已经进入二手房市场，成交均价基本稳定在12000元/平方米左右。从2008 年至2010年，小区房价上涨69.2%。
从两个楼盘的对比可以看出，杭州地铁一期从正式开工到通车这段时间内，作为地铁盘的湘湖美地在售价格均高于板块价格，同时也高于同时期非地铁盘的湘湖人家，在楼市环境好的情况下，上涨的幅度更是远远大于非地铁盘的湘湖人家。
业内人士认为，杭州地铁一期从正式开工到通车这段时间内，楼市政策比较宽松，像湘湖美地这样的地铁盘上涨幅度超过100%，主要的原因在于救市政策 的引导，从而刺激需求，造成市场供小于求，进而推高房价。地铁的利好只是其中的一个催化剂，而并非起决定性作用。但相对比非地铁盘，在市场好的环境情况 下，地铁盘相对升值的空间更大。
从首次通车到局部联网：
价值提前透支
地铁盘价格平稳过渡
2015年2月2日，地铁4号线首通段开通，意味着杭州地铁首次局部成网。2012年11月24日至2015年2月2日，两年多时间内，杭州地铁从 单线到局部联网，轨道交通大大方便了出行，但由于整体楼市库存走高，去化遇到瓶颈，加之前期地铁盘价值透支，造成地铁盘价格较为平稳，不过与非地铁盘比， 贴有“地铁”标签楼盘，具有抗跌性与保值性。
以下沙板块和达城为例，和达城距离地铁1号线文泽路站约100米，和达城主打卖点为地铁交通，主要的客群来自投资客与市中心上班族。
据购房宝指数统计，2012年11月，和达城成交均价为16500元/平方米，而目前和达城成交均价为16000元/平方米，房价比地铁刚开通时下 降3%左右。但与同处下沙板块的非地铁盘相比，比如东海柠檬郡，价格下降的幅度远远大于和达城。据购房宝指数显示，2012年11月，东海柠檬郡成交均价 在16000元/平方米左右，而最近东海柠檬郡仅为12000元/平方米，价格下降4000元/平方米。这从侧面可以反映出地铁盘的抗跌与保值。
类似情况还发生在钱江世纪城板块。2014年11月24日，地铁2号线东南段正式运营，在开通前一年即2013年，杭州楼市库存高企，楼盘以价跑 量，钱江世纪城也是库存重灾区。据购房宝指数统计，2号线开通前一年，世纪城楼盘顺发江南丽锦成交均价为19000元/平方米，之后杭州楼市整体陷入僵 局，钱江世纪城板块房价一降再降，到2014年11月份板块内在售楼盘均价基本维持在17000元/平方米左右。地铁开通后5个月，顺发江南丽锦成交均价 稳定在17000元/平方米，与首开的价格相比，下跌10.5%。
因为钱江世纪城板块的生活配套滞后，板块内众多楼盘前期借助地铁宣传，已经大大透支了地铁的价值，加之板块内在售的库存比较多，去年整 体楼市下行，造成江南丽锦成交价格下跌。但相对于邻近的萧山经济开发区板块来说，今年年初华瑞晴庐降价事件并没有影响到钱江世纪城在售的地铁盘，这从侧面 反映出地铁盘一定程度上有较强的抗跌与保值性。
杭州我爱我家企划部总监周包军表示，像下沙板块与钱江世纪城板块，临近地铁的楼盘过度炒作“地铁”概念，导致价值提前透支，当板块库存增加，去化遇 到阻碍的时候，价格的下探在所难免，但地铁盘在楼市寒冬中具有一定的抗跌性。目前楼市进入买方市场，仅靠地铁概念的楼盘无法俘获购房者，只有配套、楼盘品 质以及交通出行综合优势明显的楼盘，才获得较高的市场价值。