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杭州地铁区块全分析

admin 发表于 2005-06-17 16:58 | 阅读 3,030
 

杭州地铁获国务院批准消息发布以来,记者接到不少电话,一些购房者手中握着未来轨道 交通图,准备按图索骥,购买地铁沿线住宅。从一周来网上一手房销售情况也可以看出,地铁效应已经开始显现。地铁沿线的效益,随着距离远近有强有弱。这是记 者在上海地铁1号线采访时的经验,距离站点的远近直接决定着沿线楼盘房价的高低。路程相差5分钟,每平方米大致会有500元左右的差距。

而且,这种现象越往郊区越明显,而市中心区域由于交通便利,小区与地铁间的步行距离和房价的关联性并不强。

从上海等地经验来看,作为在地铁沿线特别是集中在地铁两极购房的消费者,大部分属于 资金实力有限的自住买家,出行方便、出行费用和生活设施完善是他们购房的重点考虑对象。结合外地经验,我们对杭州近期将启动的地铁1号线和2号线沿线各区 块作一定介绍,希望对购房者在今后的选房中起参考作用。

下沙:大学城解交通困局

从外地经验来看,两个终端区域的地铁效应最为明显。在上海,以前是农村的莘庄地区因为地铁1号线异军突起,成为上海西南部楼盘最多、居住最集中的区域。杭州地铁1号线东段终点下沙区块有望成为上海的莘庄。

杭州地铁1号线下沙段分布了下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站、文汇路站、迎宾路和16号路站等7个站点。这些地铁站基本上覆盖了下沙已经开发和正在开发的楼盘,对下沙区块的带动效应不可估量。

目前市中心到下沙4号路可以乘坐城站发车的525路、环北市场发车的828路。交通顺畅的话,全程至少需要50分钟,遇上堵车,可能需要80分钟。地铁1号线通车后,市中心到下沙只需要20分钟左右。

下沙是新兴的大学城,房产已经有二十几个项目,除了少数几个已经卖完,大部分项目将在今年底或明年开盘。在下沙区域内,还有越来越多的土地被出让用于住宅与商业。

目前,下沙的房价在3000-6000元/平方米之间,这样的价格对主城居民还是颇有吸引力的。5月30日推出的天元2005,均价为4400元/平方米左右。地铁批复消息发布以来该楼盘受到购房者较大关注。6月8日至14日,该项目成交了80套,列全市成交量首位。

7个地铁站点辐射范围内,在售和将售楼盘还有杭州福雷德广场、西子·Z阳光星城、野风·海天城、华元·梦琴湾和理想·伊萨卡等。

九堡:这里将成交通枢纽

地铁1号线沿线最重要的节点之一是九堡。通往下沙和临平的地铁线将在这里会合。这里还有杭州目前最大的经济适用房项目和华东地区最大的客运中心以及数百亩待开发的土地。可以预见,几年后,九堡将成为杭州又一大型居住区和商业中心。

从地图上看,九堡位于杭州未来几大居住区中心。未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区,而九堡正处于该区域中心。

本周末,位于九堡的经济适用房“新江花园”将有112套房源参加第十五次选房。九堡经济适用房项目总占地面积达2480亩,规划建筑面积130万平方米,项目建成后将容纳5万人口,是目前杭州最大的经济适用房项目。

由于有了大型经济适用房,九堡的公建配套将比较完善。根据规划,九堡将建新四季青服装交易中心和服装生产研发产业。

地铁1号线在九堡区域有九堡站和九堡东站两个站点。目前九堡以农居点为主,在售的楼盘很少。区域内在售楼盘只有圆梦园二期。自从地铁批复消息发布以来,该楼盘逆势大量成交。5月30日开盘到6月8日只成交了14套房源,截至6月14日,共成交了76套,预订48套。

去年12月29日,九堡镇有两宗住宅地块成功拍卖,预计总建筑面积将超过 286000平方米。其中旅游·红苹果项目,东接艮山东路,北靠地铁1号线站点,将于今年底前推向市场;另一宗地块被美达房产拿走,今年10月动工,明年 上半年开盘,目前定名为美达·九月庭院。定位为高品质、低总价、精致型的公寓。由于这两宗地块楼面地价近3000元/平方米,预计售价不低。

萧山:两线交会成大赢家

有人说即将启动的杭州地铁1号线2号线建成后,最大赢家是萧山。两条地铁线贯穿萧山新城、萧山开发区、湘湖和钱江世纪城等重点区块,直接拉近了萧山与主城的距离。

根据2004年1月完成的《萧山城区分区规划》,未来萧山将形成“六片五点”的居住 用地布局结构。“六片”:由北至南分别是钱江世纪城居住片、萧山经济开发区居住片、新街居住片、萧山新区居住片、城厢居住片(旧城区)和城南居住片。“五 点”:由北至南分别是钱江居住点、桥南居住点、新塘居住点、闻堰居住点和所前居住点。

地铁1号线江南方向终点站是湘湖,2006年世界休博会将在这里举行,地铁和两大休博会利好使城南居住片直接受益。这里有苏黎士小镇、威尼斯水城、奥兰多小镇等楼盘。

地铁2号线贯穿了钱江世纪城、萧山经济开发区居住片和新区居住片等大型居住区。萧山区域内分布着12个站点,包括钱江世纪城站、内环路站、外环路站、振宁路站、建设三路站、建设一路站、人民广场站、杭发厂站、人民路站、体育场站、外环南路站和朝阳村站。

该线路经过规划中的钱江世纪城后,沿市心路抵达萧山市中心。地铁沿线楼盘有顺发·佳境天城、绿都·百瑞广场、绿都·湖滨花园和南都新白马公寓等。

目前,萧山新区是二手房市场较为活跃的区块。开元·名都、绿都·世贸广场等楼盘售价达6000-7500元/平方米。位于金城路西段的星河景庭,在2003年9月的时候售价不到3600元/平方米。目前二手房价为5300元/平方米左右。

作为萧山最靠近主城的钱江世纪城,未来将入驻省级、市级行政管理中心。规划建设的钱江世纪城商业中心,是区域性的商务中心,辐射国内外,是区内层次最高的购物中心。

根据规划,该居住片将开发高档次的住宅用地。在钱江世纪城范围内,已经规划开发的房地产项目较少。其中,顺发·佳境天城将于6月底推向市场,预计均价不超过6000元/平方米。

滨江:地铁让生活变适宜

与临平、下沙不同,目前从杭州市区到滨江,如果有私家车,其实很方便。由于人少路宽,到滨江所花的时间甚至可能比到城西更少,但公共交通配套的缺失和不完善的生活配套让这一区块的人气迟迟聚不起来。地铁将是提升滨江人气的极大利好消息。

地铁1号线的走向看,1号线过钱塘江后在经滨江区政府后至西兴镇,最后到位于萧山的湘湖旅游度假区。这一沿线将辐射滨江很多已建和在建的楼盘,包括钱塘春晓、江南豪园、倾城之恋、温馨人家、春江时代、锦绣江南、风雅钱塘世纪花园、南岸晶都、风情苑等。

但目前滨江楼盘的价格已经不低,如近期刚推房源的春江时代,目前每平方米均价在8150元左右,水印城的每平方米售价已达9000多元,因此业内人士对于因地铁的开通而促使该地区房价升值的信心并不足,不过大都认为将在地铁开通后更适合居住。

滨江目前比较缺的商贸配套,今后会发展得比较快。其占地400亩的大型公建中心今年 将开工。它规划有两幢超高层酒店、写字楼、配套学校、商场、医院和大型地下车库,其商业用地达6万平方米;另外,毗邻滨江区政府、总占地面积5万平方米的 “星光大道”项目也已经开工,它定位为“一站式国际化体验型主题商街”,集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能为一体,建成后将为滨 江配套的完善起到很大的作用。

至于很多人关注的子女就学问题,滨江区政府也正在努力中。现在,闻涛小学、滨兴学 校、博文小学已经正式投入使用;72个班的江南实验学校今年开始招生。这四所学校总投资超过2亿元,硬件设施一流,能容纳近8000名学生就读。其中江南 实验学校是九年一贯制的学校,与杭二中教育集团合办。

同时,滨江区还投入8600万元扩建了长河小学、浦沿中学、浦沿小学等学校,易地新建了西兴中学、西兴街道幼儿园、长一小学和东冠小学。未来几年内,滨江区将会出现12所配套中学、19所配套小学。

而UT斯达康、东方通信、浙大中控、印度塔塔(TCS)、韩国三星、芬兰诺基亚等众多国内甚至国际上都非常有名的IT企业的入驻,不光为滨江带来了巨大的经济效益,也将在很大程度上促使滨江今后成长为一个科技新城。

临平:杭州莘庄配套成熟

临平是规划中地铁1号线最北端的主入口。小城不大,一个地铁入口几乎就能覆盖临平房产对交通的需求。

参看外地的例子,上海莘庄到人民广场的距离与临平到杭州市中心的距离差不多,上海地铁通车之后,住在莘庄地铁入口附近的人,到人民广场只需要花半个小时,这已经包括了等车时间。同理,临平到杭州届时也将只需半小时。

同样,北京、上海地铁票价一般在两元至四元左右,类比可得出届时两者交通成本也大致与此相当。

临平的商业设施越来越丰富。临平居住区域分为南北两区,城南新区由铁路以南、东连接线及西连接线围成,总计约7.2平方公里。根据余杭区的总体规划,该区域的定位是商贸住宅区,其中东湖路和迎宾路之间用地将集中建设城市的主要公共设施,其余地块则多数用于住宅建设。

新区中,除商业、文体、教育设施外,不少政府部门、机关也将入驻这一区块。城南新区建设完成后,将使临平原有中心区块前移。

中心区域的转变让老区留下了多处商业设施,而新区也同样跟进了多处商业。去年5月开张的中都广场现在成了临平最能聚集人气的商业中心,肯德基、华联吉买盛超市等在此地陆续开张,而它就位于新区与老区的交界处。

与余杭区块的其他地方不同,中都广场、大红鹰超市、利群购物中心等几个商业中心在临平汇集,让这里的生活颇为方便。

而房产商们也先一步在临平立足,比如华清山庄推出“最安全”的别墅,华鼎豪园推出地铁边的排屋,临平·桂花城希望“建筑改变生活”,华立·东方俊园推出“DECK阳台、生态太空舱”……

附件

地铁1号线经过的小区和楼盘:

临平:除了原来的小区外,目前的新楼盘比较多,有临平桂花城、水景城、华鼎豪园、都市丽景、东方俊园等。

下沙:文苑风情、十六街区、东海未名园、休斯顿高科技园、天元2005等。

九堡:现在多为农居点,成规模的小区和楼盘比较少,以后可能会发展得比较快。目前楼盘有:美达·九月庭院、旅游·红苹果、金海二期、新江花园(为经济适用房)、绿苑晨光、圆梦园等。

天城路、文晖路附近:万家花园、濮家新村、机神新村、艮山流水苑、和平小区、朝晖一 区、朝晖二区、中北苑、西子花园、中山花园、三华天运、钱塘沁园、白云大厦、红树林花园、蓝天城市花园、天成嘉苑、现代领地、润和紫庭花园、越都商务大 厦、绿洲之馨、润和发展大厦、绿洲芳华园等。

延安路附近:天水街道、武林街道、灯芯巷小区、皇亲苑、湖滨公寓等。西湖大道沿线:定安苑、源茂里、长明寺巷、城站小区、莫邪塘新村、定安名都、万新大厦、佑圣公寓、鉴衡里等。

钱江新城:近江小区、赞成林风、郡亭公寓等。

滨江区内:钱塘春晓、江南豪园、倾城之恋、温馨人家、春江时代、锦绣江南、风雅钱塘世纪花园、南岸晶都、风情苑等。

湘湖附近:苏黎士小镇、威尼斯水城等。

2号线经过的小区和楼盘:

文二路附近:南都德加、翠苑五区、文欣苑、文二路新村、世纪新城、枫华府第、兰亭国际、紫桂花园、中兴公寓、恩济花园等。

保俶路附近:文锦苑、恒升花苑、文三路小区、胜利新村等。

庆春路沿线附近:广利大厦、银座大厦、云龙公寓、水岸城市花园、庆和苑、庆春发展人家、采荷人家、采荷二区、翰林花园、南肖埠庆春苑、南肖埠御景苑、未央村、长生路小区、岳王路社区、青春坊、皮市巷、马市街、米兰公寓、长堤明苑、双菱新村等。

过江后至萧山:佳境天城、御庭园、永泰丰广场、绿都百瑞、正元都市阳光、一方大厦、中兴广场、宁安金座、绿都世贸广场等。

(记者周成奎邬愉波周毅 都市快报)

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