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杭州地铁商铺美好“钱”景?

admin 发表于 2010-04-10 13:50 | 阅读 4,295
 

尽管离地铁开通,至少还有两年多的时间。但是,杭州地铁沿线楼盘的商铺,却已经“热气逼人”。

从09年下半年,杭州屡屡出现成交均价超过4万/平方米的商铺。而最近,更是有商铺价格成交价 格超过5万元/平方米。

这些高价成交的商铺,除了西子湖边的杭州国际商务中心(锦绣天地)和吴山广场附近的通润银座, 其共同的特点,就是在地铁站点边上。

成交数据显示,地铁站点边上的住宅商铺,其价格远远高于非地铁站点边上的同类物业。

地铁商铺,似乎已在驶往无限“钱”景的康庄大道。

然而,在接受记者采访时,杭城数位商业地产专家,无一例外对杭州地铁商铺的投资发出风险警示, 均表示当前地铁商铺的成交价格“虚高”。

这些商铺,成交价普遍在4万以上

4月6日,云厦连园成交1套商铺,价格高达52450元/平方米。

此前的一天,4月5日,云厦连园成交4套商铺,均价亦高达48505元/平方米。

在更早的3月30日,连园也有2套商铺成交,均价35000元/平方米。

综合来看,连园商铺最近的成交均价,高达45210元/平方米,几乎是全杭州最高的,仅略低于通润银座的46845元/平方米。连园的商铺成交 价,远远高于豪宅楼盘绿城·蓝色钱江,后者今年成交了29套商铺,均价36132元/平方米。

云厦连园如此高的成交价格,是偶然的吗?

答案是:非也。

连园区位图 旁边就是地铁西兴站

事实上,云厦连园最近一次性推出80多套临街商铺,价格定在40000—50000元/平方米之间,与上面的成交均价正好相仿。

云厦连园何方神圣,居然能卖这么高的价格?

该盘位于滨江区西兴镇,即便在滨江,也属于比较偏的位置。既非名盘,位置又不是特别好,连园商铺能卖出4万以上的的天价,原因只有两个字:地 铁。连园正好位于地铁西兴站出口两三百米的范围之内。

同样的例子还有同在滨江的老盘瑞立中央花城,该盘去年下半年,卖出了57套商铺,均价也在4万以上,41346元/平方米(此 前,滨江的商铺很少有卖到2万以上的)。这个价格在去年,仅次于杭州国际商务中心,也就是大家熟知的锦绣天地。锦绣天地去年成交了69套商铺,均价 53098元/平方米。需要说明的是,锦绣天地位于北山路与环城西路的交叉口,在六公园附近,距离西湖也不过两三百米的距离。

瑞立中央花城的商铺,能卖出远高于现代景苑、润和紫庭花园这些市中心以及蔚蓝公寓盛世钱塘这些钱江新城楼盘的价格,答案也同样是两个字:地铁。与云厦连园相仿,瑞立中央花城与 地铁滨江站几乎零距离。

在杭州,同样有地铁概念商铺价格卖到过4万以上的楼盘,还有滨江的风雅钱塘,九堡的左邻右舍。左邻右舍今年卖了9套商铺,成交均价37381元/平方米,接近4万/平方米。左邻 右舍08年下半年市场低迷时,曾以1.6万左右的价格,卖了近200套商铺。

地铁商铺的概念,从去年下半年开始,通过瑞立·中央花城的漂亮表演,目前已经渐渐进入“高潮”。

滨江区2010年商铺成交一览表

(地铁站边上的住宅底商成交价远高于非地铁站边上的楼盘)

楼盘

区域

成交量
(套)

成交均价
(元/㎡)

云厦连园

滨江区

7

45210

瑞立中央花城

滨江区

1

43000

风雅钱塘

滨江区

7

31371

风景蝶院

滨江区

1

24238

倾城之恋花园

滨江区

2

22600

视界之窗

滨江区

11

17730

朗庭

滨江区

5

16648

现代印象广场

滨江区

2

15000

浦沿公寓

滨江区

1

12800

长河商厦

滨江区

57

12319

09年8月1日 至12月31日杭州商铺成交均价排名前十楼盘

(地铁零距离的瑞立中央花城排在第二)

排名

楼盘名称

城区

交易数

均价

1

杭州国际商务中心
(锦绣天地)

下城区

69

53098

2

瑞立中央花城

滨江区

57

41346

3

现代景苑

下城区

2

37728

4

蔚蓝公寓

江干区

1

36002

5

文鼎苑

西湖区

3

32469

6

润和紫庭花园

下城区

10

32119

7

尚筑金座

上城区

1

31819

8

晨光绿苑

江干区

9

30320

9

西城年华

西湖区

1

29580

10

南北西岸

拱墅区

2

29000

地铁商铺,美好的“钱”景还是透支的未来?

杭州地铁站点众多,沿线楼盘不少,上面的成交数据,对其它众多地铁沿线的楼盘来说,应该是个非常好的消息。

然而,记者却从 几位商业地产专家那里,听到了不那么乐观的声音。

“上海的很多地铁商铺,也没有这么高的价格”,秦喆是智联地产前期研究部总监,专长于商业地产尤其是商铺物业的研究和运营实践,他认为,目前杭 州地铁商铺的价格有些“虚高”。在地铁通车尚有两年以上时间的情况下,杭州部分地铁沿线住宅底商卖出很高的价格,主要还是在卖“地铁概念”,风险不可小 视。

秦喆认为,并不是所有的地铁商铺,以后都能旺起来。从上海的运营实践来看,地铁商铺能够热起来的,往往主要是两个地方:一个是市中心,比如上海 人民广场到徐家汇一带,这里本身是上海人气最集中的地带,有最为充足的人流;另一个就是地铁站点的枢纽和终端,比如莘庄站,本身是一个卧城,很多人下班后 回到莘庄居住,不但有人流,而且能聚集起人气。反之,很多地铁站点,只是上下班匆匆往返的地方,虽然有人流,却聚不起人气,地铁商铺非常冷清。

中房商业地产部总监蒯振诠一直在从事商业地产,而且他就是上海人,他也认为杭州的地铁商铺过高地估价了。他认为,做地铁商铺投资,除了研究人流 和人气,还要研究作为主要消费对象地铁人流的构成,“在杭州,私家车拥有率非常高,这些人中的很大一部分,很可能不会选择乘坐地铁上下班,而他们恰恰是购 买力比较强的人。”同样,他比较看好杭州市中心地铁站点以及地铁终点站的商铺物业。

“杭州的消费者有一个特征,消费指向性非常明确,买高档用品,只会去杭州大厦;买中档用品,主要是去银泰和百大;低端一点的,也主要集中在龙 翔、四季青以及延安路一带。以后即便地铁通了,杭州人也不会乘坐地铁去滨江购物,除非是宜家这样的国际知名品牌。”秦喆认为,除了市中心的站点,未来杭州 滨江、临平、下沙等地铁站点的商业物业,每一站的消费人群都相对固定,很难吸引到本区域以外的消费者,这一定程度上限制了地铁商铺的发展空间。这些区域的 地铁商业业态,将主要集中在第三产业的低端,比如小吃、饰品、书报亭之类,附加值低,利润空间不大,很有可能只是“地摊的升级版”,所以,商铺价格太高的 话,就“透支”了。

升值、租金回报空间均有限,投资高价地铁商铺需谨慎

杭州地铁实行的是“人跟线走”,非市中心的地铁沿线楼盘,往往本身不具有成熟的商圈氛围。而商铺的成熟,往往需要五六年甚至长达十多年的时间, 对于投资者来说,是巨大的时间和机会成本。

而且,“商铺不 同于住宅,有饱和度的问题。住宅建得越多越好,因为居住氛围更浓,而商铺到了一定程度,建得越多,单位面积营业额就相应降低,其中的度很难掌握拿捏。”也 因此,从事商业地产多年的张伯军(本网口水楼市网友“烦了小太爷”)认为,商铺投资需要非常高的专业和经验技巧,需要非常独到的精准眼光。商铺和住宅投资 一样,无非是博取两种收益:一,物业升值;二,租金回报。

张伯军给记者算了一笔账,一套100万的商铺,如果涨到300万卖掉,光土地增值税就要交掉85万,再加上5.5%的营业税以及其它税费,涉及 税费金额高达100多万。也就是说,虽然名义上增值了200万,但能够到投资者手上的,100万都不到。而这已经是价格涨三倍的情况。

以当前杭州部分地铁商铺高达4万以上的价格来看,本身价格上升空间已经非常有限,再加上高昂的转让税费,实际上,已经很难有太大的利润空间。

那么,租金回报呢?

秦喆认为,商铺的租金回报,达到8%,是比较合理的。

以滨江一套50平方米的商铺为例,如果售价4万,总价就是200万。如果要达到8%的回报,意味着年租金要达到16万,日租金水平大概在8.8 元/平方米。而目前,滨江区一至四桥板块的楼盘,住宅底商的日租金普遍在1-2元/平方米左右。

“投资商铺的人,要么是经验老到眼光精准的人,要么是不懂的人。”张伯军认为,商铺物业的投资,很多人难免存在一定认识和经验上的误区。

杭州哪里的商铺值得投资?

如果部分地铁商铺价格比较高,有风险。那么,目前,杭州哪里的商铺比较值得投资。

秦喆认为,老铺因为成熟,可以淘宝。而从区域范围来看,城西的商铺值得重点关注。

秦喆将杭州的消费人群划成三类:杭州人,新杭州人,新新杭州人。

目前,杭州人的消费习惯和消费心理已经比较固定,中高档消费场所主要集中在武林商圈的杭州大厦、银泰和百大。

新杭州人主要是指在杭州已经工作生活了10年以上的人,他们的消费习惯和心理已经与杭州人趋同。

新新杭州人,主要是指刚来杭州不久或在杭州工作生活只有几年的时间,他们的消费习惯和消费心理还具有较强的可塑性。

城西是杭州比较密集的居住区,也是新新杭州人的主要聚集地,而且,这里的商业体量还不饱和,有较好的上升空间。

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