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年内杭州综合体将超780万平方米 同质化严重

admin 发表于 2013-11-21 08:29 | 阅读 1,435
 

近年来,杭州土地市场越来越趋向推出一些“商业+住宅”的综合性地块。以今年主城区为例,比较知名的综合地块,就有华家池、蓝孔雀和杭师大等。另外,还有大量地铁沿线商住地块和其他商业类地块。

大量综合性地块的出让,给市场带来了同质化竞争。据统计,2016年之前,杭州商业项目将达到90个。其中,大部分项目的开发,采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式。

面对激烈的竞争,部分开发商在打造综合体的过程中,开始探索差异化竞争。其中,引进国外与产业结合的先进模式,成了不少开发商突破桎梏的共识。

现状:杭州商业综合体供应迎来井喷

过去,杭州公认的商业中心是武林商圈,后来慢慢扩展至湖滨吴山商圈;2010年,杭州第一个真正意义上的综合体——万象城的营业,更直接造就了钱江新城商圈。

此后杭州各个方向,以“城”、“广场”和“中心”等为名的综合体项目层出不穷。今年5月10日,总建筑面积21万平方米的西溪印象城开业;6月,位于三墩的西田城开业;8月30日,总建筑面积约40万平方米的申花银泰城开业。

在可以预计的时间里,还有万达广场、绿地中央广场、水晶城购物中心、建工欧美金融城(EFC)、新天地·东方茂都会、中大银泰城、华元·欢乐城、龙湖 天街、来福士广场和高德置地广场等大量商业项目处在建设或规划中。另外,在杭州地铁1号线沿线,目前政府规划或正在开发的上盖商业综合体,也有8个之多。

不仅是浮出水面的综合体项目很多,连潜在的供应量也十分庞大。据快房网(kfw0001.com)K指数研究室统计,今年1-10月,杭州主城区总计 成交土地92宗,49宗为商业类用地,占比超过一半。相关统计数据显示,2016年之前,杭州新建商业项目将达到90个,总建筑面积在780万平方米以 上,体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

可以预见,各类商业综合体的开发和规划,将改变杭州原本一心多点的商业格局,转而塑造成多心多点的局面,为各个区域的居民带去生活便利。

但同样的,大量商业综合体的亮相,也将一个十分普遍的问题摆在了我们面前:开发模式同质化现象严重。据统计,在已知的诸多综合体中,基本采用商场、写字楼、酒店、电影院、酒店式公寓以及少量住宅等几种物业类别组合而成。

同质化意味着激烈竞争,尤其是在一些城郊区域,因为区域人口集聚度不够,多个商业综合体的面市,极有可能造成开发体量过剩。

国外:“地产+产业孵化器”成郊区综合体开发模板

面对这样的情况,杭州已经有部分开发商开始重视差异化的发展策略,积极引进国外先进模式。

比如在美国,商业综合体的开发模式有主城和区域的区别。主城区主要是以商业商务为主的综合体,周边区域则主要是以区域产业为依托的综合体。两者做到错位发展,不会产生同质化发展太严重、开发过剩等问题。

在以产业为依托的综合体开发中,地产+产业孵化器的开发模式,是美国新区综合体较为成功的开发模板。它可以为创业初期的中小企业,提供低成本的发展平 台,进而降低创业者的风险和成本,提高创业成功率,促进科技成果转化,培养成功的企业和企业家。其中,最为知名的代表就是硅谷。

硅谷地处美国加州北部旧金山湾以南,集中了近万家大大小小的高科技公司。全球知名的高科技企业如思科、微软、雅虎、Google、英特尔、苹果和Facebook等,就是从硅谷中涌现出来的。

究其原因,是因为硅谷作为一个创业孵化器,在美国率先创建了产学研一体化的创新模式,有着独特的中小企业经营、操作和管理模式,加上政府对企业的扶持,为创业人员营造了良好的创业环境。

“简单地讲,就是当创业者有了一项新的科技成果或想法,想进行商业化运作,通过申请筛选,可以获得投资银行或风险机构的投资,以较低的代价(相关政策 支持)成立公司,并有相应的导师团队进行孵化指导。”业内人士表示,硅谷集聚了大量科技公司、高校,以及为其提供配套服务的金融、风险投资等公司,已经形 成一个良性循环。

硅谷的成功,离不开周边名校的人才输出。硅谷与斯坦福大学在知识、人才等方面的互动,带动了硅谷经济发展,产学研结合创新机制的诞生,则大大促进了科技成果的转化。

大学与产业园区相互促进的共赢关系,在全球各大产业园区均可得到验证。剑桥大学是催生剑桥地区高技术产业集群的源头;韩国大德科技园区附近聚集着70个研究机构和八所著名大学。

综观孵化器+地产模式的成功,基本要具备如下几个条件:一是区域周边有知名高校,可以不断提供人才;二是政府对区域发展有产业和规划支持。在满足这些条件的基础上,再引进风险投资机构,使创业的成功性大大提高。

趋势:杭州已有践行者

专家指出,杭州开发商引入国外成功模式的方式有很多种,其中“地产+孵化器”模式被多个开发商所看中。比如银湖科技新城的富春硅谷,引入的模式就是 “地产+孵化器”,项目建成后将集合产业研发、高端写字楼、总部办公、配套商业、高层住宅、高端联排合院及别墅等产品形态于一身。

除了银湖板块,对照杭州各大板块,位于大城西的未来科技城,或是最有可能成为产业与地产金融结合成功的区块。未来科技城周边,知名高校林立。浙江大学紧贴区域东北角;毗邻的小和山和仓前两大高教园区,汇聚了十几所浙江省内知名高校和科研机构。

未来科技城的规划定位,也符合产业发展。杭州未来科技城是国务院国资委、中组部成立的全国4个未来科技城之一,是为加快经济转型升级而专门打造的海外 高层次人才创新创业平台。板块有三大特色:一是以引进海外高层次人才为优先目标;二是支持海归项目与民企、民资合作,引导民间资本成为科技资本、产业资 本;三是以全新的引才用才机制为重要保障,通过创新优惠政策和体制,引导中央企业、大型民企、海外院所搭建平台。

最为重要的一点是,区域内已有房企开始在这方面进行积极探索。如建工地产在今年2月拿下未来科技城CBD核心的地铁上盖综合体地块,便以板块规划方向为设计蓝本,开始在全球范围寻找先进案例,力争将代表欧美最先进的范本案例,引入欧美金融城(EFC)的整体规划中。

“按照设想,EFC将整合周边的高校资源及海归高知群体,引进一些投资机构,为创业人员和资本机构,提供一个共赢的发展平台。”建工地产的高丽敏说。

EFC整体规划建筑面积近百万平方米,涵盖LEED超甲写字楼、国际五星级品牌酒店、顶级酒店服务式公寓、精品住宅和品牌购物中心。未来,将通过与国 内外顶尖设计团队的通力合作,建设成为“四大基地三大中心”(即国际专利成果转化基地,国际金融服务基地,总部、中小型金融企业基地,海归人员创业基地, 商业配套中心,海创服务中心,海创置业中心),成为海外归国人员回国创业定居的理想之城。

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