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杭州地铁响满一年 地铁商业有黄金万两?

admin 发表于 2013-11-07 10:27 | 阅读 1,384
 

“地铁一响,黄金万两”,通常指的是地铁给整座城市带来的经济和社会效益。如果仔细来看,通常是指地铁站内及站口附近的商铺。适用此句话的最典型代表是香港地铁,总长近43.2公里的香港地铁,其商铺所带来的经济收入超过百亿港元,被誉为“目前世界上唯一盈利的城市地铁”;同时高达近300万人次的日客运量造就了时代广场、置地广场等一批购物天堂。即使是国内一线城市北京、上海等地铁运营,虽然盈利没有香港可观,但对于周边及地下商业街显示了强大的带动力量。

作为与北京、上海、广州等一线城市比肩的消费大城市,杭州地铁开通已经满一年,但通过浙江在线记者的实地探访发现,杭州地铁沿线地下商业街并未有想 象中的火爆。例如凤起路站位于杭城最热闹的街中心,是地铁1号线的重要站点,与地铁2号线凤起路站采用通道换乘。此处热闹华丽,与延安、武林商圈一脉相 承,未来还可与在建的嘉里中心无缝对接。拥有地铁、成熟商圈、游客三重客流,是杭州商业中心所在,被寄予厚望。而记者的实地探访结果是凤起路地下商业街上 各个店铺大多生意冷清,整间店面里除了正在码货的店员就空无一人。不少店家纷纷挂出“最后清仓”、“全场2折”之类的噱头来招徕人气,个别餐饮店还推出了免费试吃活动。

凤起路地下商业街惨淡经营背后原因无外乎是其一,赶路匆忙是绝大多数行人不考虑在地下商业街进行购物的一大因素;其二,商业街并非行人出入地铁站必 经之路,能让行人真正完整地走完这条地下商业街的,只有C5竹竿巷出口。而从这个出口进出地铁站的客群,多为带着孩子前往儿保看病的父母。由此可见在凤起 路的地铁物业拥有强大的人流,而非客流。

前瞻产业研究院分析认为,城市化进程拉动地铁建设的发展,改变人们出行交通方便的同时,也带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向地铁站点集中,带动 原有商业圈不断升级,并形成新的城市中心,地下商业迎来了前所未有的大发展。但是从我国地铁商业发展现状看,地铁站点商业开发率不高,沿线商业主要集中在 城市原有商业区内,地铁延伸所带来的商业价值没有得到充分的挖掘。由于我国地铁商业缺乏专业的规划,地上、地下商业之间难以形成有效的联动,市场盈利水平 较低。此外,我国地铁商业物业大量人流转变成客流的水平较低。我国的地铁商业与日本、香港等地铁商业有着质的区别,地铁商业基本充斥着低档、杂货及小餐饮,与香港、日本地铁商业中的生鲜食品馆及特色小商铺相差甚远。

《2013-2017年中国地下空间行 业发展前景与投资战略规划分析报告》指出,现阶段我国地铁商业“经营惨淡”的原因主要有以下几个方面:一是我国地铁商业气氛尚未形成,地铁拥有强大的人流 量,而非客流量。我国消费者购物习惯正转向就近选择,外出购物目的性强,不会在路途中解决。地铁商业氛围要浓,需要人口非常密集,除了路过乘车的客流之 外,地铁周边本身要有很多局面。以中国香港‘沙田’站为例,周边区域就有上百万的人口。二是我国小而具有特色的商业不及香港、日本,我国商家喜欢大而全。 三十地铁商业多为分割式小铺,经营者多为实力弱小的小微企业或个体户,无法在服务、品质、环境等方面提升档次,给消费者留下的印象不好,也就难以培养消费 者的忠诚度,难有固定的客户。

我国地铁站点的地下商业街物业若要实现香港那样的高盈利水平,仍有较长的路要走。地下商业街的盈利水平的提高,可以从商业物业运作、市场定位入手,先培育地铁商业氛围,使得更多的人流变成客流。

例如香港地铁商业基本上都采取“只租不售”,开发商拥有绝对的统一管理权,更有利于商场经营。发展商自行招商和经营管理,并适当让利,首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻,把商场的人气带旺。其次,市场定位明确也是香港地铁商业的关键所在。香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块,进行均衡和合理的布局。通过精挑细选租户,对于不合适或者不合时代的商家不进行续约,重新寻找潮流的商家入驻,从而实现开发商、租客和顾客的三赢局面。

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