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杭州地铁商业地产难掩颓势 线路量变能否促成商业质变

admin 发表于 2014-08-22 17:50 | 阅读 3,320
 

1号线开通近两年,2号线东南段和4号线一期亮相已在日程上,随着杭州地铁“骨架”初具雏形,大城市里的“地铁小时代”渐行渐近。

如果说两年前,首次“触铁”的杭州人对地铁改变出行方式心怀期待,那么时至今日,这条城市大动脉承载的或不止于此。

“地铁一响,黄金万两”,交通捆绑商业,价值得以质变,借着这句频频奏效的金科玉律,杭州地铁商业亦是经历了从无到有,从稀到盛的过程。1号线上“商业演义”逾一年,是高歌猛进,还是厚积薄发?

地下商铺难掩颓势 陷“冰火两重天”窘境

走出地铁闸机,撞见一家vango便利店,或是在上行电梯转角处与一家“周黑鸭拓展选址信息)”不期而遇,对于经常穿梭于地铁1号线的人来说,好多站点都是这幅模样。早在地铁开通前,华润万家就豪掷3060万揽下1号线29个站厅的商铺租赁经营权,走起了分散经营、多点开花的商业模式,其他诸如可莎蜜儿、周黑鸭这样的餐饮品牌也纷纷效仿,做起了“游击战”生意。

凤凰网房产实地走访时发现,缘于地段和时间不同,这些站厅商铺的销售冷热不均,“早晚高峰人比较多,生意不错,平时就比较空。”九堡站在时间段上存在明显差异,而七堡、滨康这类远郊站点内的门庭冷落则与客运中心、龙翔桥站的生意红火形成鲜明对比。

多站点分散经营,难免有小打小闹之嫌。成系统的商业街是否就能活得潇洒?

杭州地铁1号线规划三个站点进行地下商业街的布局,截至目前,凤起路站是唯一试水经营的。这条长约300米的商业街,位于凤起路南侧,两头连接武林商圈和龙翔桥商圈,堪称盘踞黄金地段。

然而,头顶“杭城第一地铁商业街”的光环,在商业前景上曾被寄予无限期望,现实却显得那么“骨感”——据悉,原本整条地铁商业街共34个商铺,目前只剩17家还在营业,还有一些正处于“陆续撤退”的状态。

途经整条商业家,除了可莎蜜儿、COCO奶茶有点人气之外,其他店铺内都显得异常冷清,尤其是秋水伊人一类的服装店,几乎无人问津,很多类似店 铺都挂出了“清仓甩卖”的牌子。商业街的一头,那条百米左右长的鼹鼠集市,倒是引了不少顾客流连。“集市合同签到九月份,为了给商业街攒攒人气,到时候氛 围炒不起来,集市也就不做了。”卖打口碟的老板表现得一脸无奈。

凤凰网房产在观察中也发现,前连集市,后接出口,整条商业街虽有承前启后的功能,却不是客流必经之地,乘客们大可以在闸机出口不远处的几个出口“登陆”。

“这样的规划设置只能说是半地铁商业,属于目的性而不是路过式消费。”商业地产谢成龙告诉凤凰网房产。而食品走俏百货服装遇冷,这番冷热不均背 后,地铁商业业态定位之过也显露无疑。“‘路过式’的商业业态,金额较小,符合快速流动人群的消费习惯,服装试穿类的就完全没有必要。”

冰冻三尺非一日之寒 地铁商业的迷途与救赎

地铁、人群、商机。地铁对于人群的集聚效应,往往被视为商机之始。然而一意孤行的美好期盼则更易陷入“晕轮效应”。

目前,杭州仅有地铁1号线,线路量上甚为单薄,“现在1号线的地铁商业模式处于摸索、培育阶段,至少要到2017年,杭州地铁初步成网后,商业方面才会有更好的呈现。”双赢机构章惠芳分析道,“如何将人流转化为消费流则是下一步要做的功课。”

而“玄机”就藏在这个转换之中。

良好的地理位置是决胜的关键之一。拿上海来说,上海地下三大商圈鼎立,上海火车站、人民广场和徐家汇,其中尤以人民广场的“流行前线”、“香港 名店街”、“迪美购物中心”人气最旺。相较于上海在建造规划地铁前就设计出商贸活动空间,凤起路商业街纯属利用空间,并非专门定制。

走过路过不错过,地铁站里到底什么商品才是“香饽饽”?面对大面积关停潮,近日,杭港地铁给出的回应是,将引入适合乘客短暂停留、快速消费的高人气消费品,届时,饮食类门店或将成为主力军。

转型于吃,就是灵丹妙药?事实也不见得如此。2005年,南京新街口17家地下商铺的闭门风波中,鞋店、数码、西餐“躺枪”严重,但清一色的热 狗、奶茶等快消食品也因同质化严重难有出头之日。相比之下,上海的转型或更值得借鉴。从2009年开始,上海地铁商业就进行了大面积的品牌调整,自助购物 成为重点拓展方向。地铁招商引资以便民化而非盈利为宗旨,是被频频提及的关键点。

杭州地铁商业街 的招商,其实是缺乏市场调研的,对于市场需求的判断不准。每个站点有不同的区域特色,在磨合期内要找准自己的定位。”双赢机构的章惠芳指出,“比如龙翔桥 站,出去就是西湖,外来游客多,培育一些旅游周边商品销售就很出彩。滨江一带,多为写字楼白领,他们需要的就是一些早饭便当之类的。”

地铁商铺成功与否,也与乘客的消费习惯息息相关。“出了地铁顺便逛个街,消费习惯是个逐渐改变的过程。”在章惠芳看来,这种习惯需要时间来培育,投资方与经营方都不可简单地短视逐利。

正如上海陕西南站有季风书园,季风文化成为地铁标志之一,巴黎的Chtelet站在密集的交汇中成就欧洲最大的地下商城巴黎中央广场,地铁商圈集购物、饮食、娱乐和文化中心于一体,早已比肩或超越地上商圈, 成为新的商业航母。

地铁上盖物业多为建设进行时 价值引爆等待时

地铁出口处百米开外就是综合体,巨幅广告上写着“我家就在地铁口”,或是地铁上直接建设上盖物业,在凤凰网房产探访地铁1号线时,这样的景象屡见不鲜。

凤凰网房产从杭港地铁处得知,地铁1号线主城区目前共有5个综合体项目,分别是武林广场站综合体、客运中心站综合体、七堡车辆段综合体、文化广场站上盖物业、打铁关站综合体。主城之外,下沙、临平等副城,分别有龙湖时代天街、理想银泰城等城市综合体。

“上盖物业包括了住宅、写字楼和酒店式公寓,带动的是地铁人群之外的消费。”在商业地产谢成龙看来,不同于地铁商铺形成的小众商业圈,地铁上盖物业能借助交通优势增加辐射范围,有效盘活区域商业。

在香港,地铁集团多通过开发周边物业补贴亏损,走的是地铁捆绑物业综合发展的模式。这样的“以地养铁”概念在上海和南京,体现为地铁系统与商业地产的连体。

1号线上的上盖物业项目,也依照各自的区位做了探索。诸如地铁翁梅站上建“魔方中心”,1号线穿行而过,两者水乳交融。而武林广场打造的“杭州中心”西北角地下二层与武林广场站5号出入口直接相连。

不过据凤凰网房产观察,这些项目也存在参差不齐之处,滨康站出口处的滨江时代综合体于一年内停停建建,进度缓慢;客运中心的上盖物业在周边商贸 城和小商品市场的挤压中也近乎“难产”。“在成熟商圈,上盖物业必须做到差异化,同质化的竞争会很难做,在发展中区域,周边配套要跟上,去促进商业转 化。”谢成龙一语道出了问题所在。

万事开头难,任何新生事物的发展,都要经历一个由弱到强的过程。目前杭州地铁一条线路毕竟形只影单,待地铁网络成型,线路上的量变能否促成商业上的质变?更多的便捷性服务、多样化经营能否打造新的商业气象,几年之后见分晓。

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