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下一站,瞄准地铁商业

admin 发表于 2012-02-23 08:20 | 阅读 2,548
 

地铁1号线将于今年10月正式通车,杭州地铁商业时代的脚步日益临近。昨日记者向杭州地铁集团证实,杭州地铁1号线50多个地铁商铺,将于4月份正式招商,全部都是只租不售。

事实上,地铁商机效应早已搅动整个市场。除了地铁站内的商铺之外,地铁站周边数百米范围之内的沿街商铺,也将直接受益于地铁。这些沿街商铺,在过去的几年中租金和价格都因为地铁利好而上涨。地铁站周边的一些写字楼,也搭上了地铁快车,成为即将到来的地铁商业时代的新宠。

地铁会给这些商铺带来什么?地铁商铺投资价值有多大?带着这样的问题,记者经过详细探访杭州地铁1号线31个站点,并前往上海实地考察对比当地的地铁商业之后,独家发布这份杭州地铁投资指南。

杭州地铁商铺投资指南

婺江路站

投资价值指数:★★★

位置:位于婺江路和秋涛路路口。

现状:婺江路站可能是杭州地铁1号线中,周边商铺最少的一个。婺江路站周边楼盘不多,离得特别近的更少。正因为商铺少,价格和租金标准都有待确立。

前景:地铁1号线投入运营之后,婺江路站将会是离汽车南站最近的一个地铁站,因此会产生较大的客流量。但是汽车南站今后要搬迁到地铁滨康站,婺江路站的客流量将会被极大分流。在规划设置上,婺江路站的规模较小,投资前景一般。

近江站

投资价值指数:★★★

位置:位于富春路和婺江路交叉口。

现状:和很多地铁站一样,近江站周边并没有形成商业圈,以周边的社区商铺为主。离近江站最近的近江小区,其社区商铺售价6万元/平方米左右,在整个钱江新城中不算高,这说明地铁站的拉动作用不是特别明显。一间100平方米左右的沿街店面,年租金10-15万元。近江站地处钱江新城,这一区域目前的商业氛围并不浓厚,周边区域商住楼项目较多。

前景:近江站是1号线和4号线换乘站,等4号线建成之后客流量会比较大。4号线建成之前,近江站还只是一个小站点,客流量不会太大,因而周边商铺租金不太可能会出现快速上涨。钱江新城目前无论是住宅还是商铺,价格都已经偏高。当然作为地铁站周边商铺,小面积店面更值得投资。此外由于钱江新城的特殊性,近江站附近的写字楼,具有相对较高的投资价值。

西兴站

投资价值指数:★★★

位置:北侧紧邻规划的青年路,西临江陵路,东侧为规划的阡陌路、南侧滨安路。

现状:西兴站周边商铺除了西兴镇的沿街店面之外,主要有云厦连园的LOFT商铺。云厦连园的LOFT商铺目前售价5万元/平方米左右,可以隔成两层使用。西兴镇最近几年新楼盘不少,人口密度较高,但总体看并没有形成核心商业圈。

前景:西兴镇商铺主要靠本地人消费支撑,即便地铁1号线开通之后,这样的现象也不会改变。不过,根据西兴镇的规划,西兴站将成为西兴镇的中心,各项规划和配套将围绕西兴站展开,其周边商铺还是有较大升值潜力。同时西兴站周边有在建和已建若干个写字楼项目,价位不算高。

江陵路站

投资价值指数:★★★★

位置:位于滨江区江南大道和江陵路交叉处的江南大道下。

现状:江陵路站周边区域是滨江的CBD,成熟的商业圈已经成型。周边小区林立,主要是小区底商,沿街店面空置率很低。毗邻的钱塘春晓沿街商铺,地段较好的售价已达4万元/平方米以上,100平方米商铺月租金3万-4万元。钱塘春晓商铺已经增值了2-3倍,租金回报率也保持较高水平。由于江陵路站是1号线和6号线的换乘站,站点规模较大,站内会有一定量的商铺,但是地铁公司只租不售。

前景:等地铁6号线开通之后,江陵路站将会是滨江客流量最大的一个地铁站。从这个角度看,江陵路站是滨江最值得投资的一个站点。虽然江陵路站点周边的商铺价格已经较高,但是未来几年还是会有较大的升值空间。这一区域已为成熟商圈,空置的风险较低。唯一的缺憾是周边没有一手商铺推出,二手商铺挂牌量也很少。

滨和路站

投资价值指数:★★★

位置:位于江陵路、滨和路交叉口。

现状:滨河路站周边新建楼盘较多,这里的商铺以社区商铺为主,多数都已销售完。目前价格最高的是欣盛东方郡社区商铺,二手商铺价格30000元/平方米以上。除此之外,有一个在建商业综合体项目——中赢国际,其2-5层为商业裙楼,沿街有40-100平方米主题店铺,二楼有400-700平方米大商铺,预计三四月份开盘,价格未定。

前景:这一区域属于滨江核心居住区,未来主要依赖周边小区住户消费的强力支撑,从而保证商铺的升值空间。不过这一站点与江陵路站距离较近,而且规模不如后者,将会被后者分流很大一部分客流量。这一区域的商铺价格已经透支了很大一部分,二手商铺的价格已经不低。可重点关注中赢国际商铺。

滨康路站

投资价值指数:★★★★

位置:位于滨安路、滨康路及西兴路间的三角地块内。

现状:主要有两个商业项目。一个是滨康综合体,另一个是金地天逸的社区商铺。滨康综合体是地铁1号线规模最大的综合体项目之一,地上建筑面积50万平方米,地下20万平方米,光是商场面积就超过杭州大厦A、B、C、D四座楼的总和。滨康综合体正式名称为滨江时代,销售日期和价格都待定。距滨康路站仅200米的金地天逸也有一定量的社区商铺,但商铺尚未销售,价格待定。

前景:滨康路站周边区域目前的商业氛围较淡,商铺市场几乎是空白。滨康综合体很显然将成为滨江一个重要的商业中心,可以辐射包括金地天逸在内的众多萧山楼盘。此外,汽车南站也将搬迁至此,与地铁站的客流交汇,将形成庞大的客流量,人气不成问题。预料未来几年内,滨江和萧山都会加快滨康综合体周边区域推地速度,而这又将有助于商铺升值,前景看好。

湘湖站

投资价值指数:★★★★☆

位置:位于萧山湘湖杭州乐园二期北侧,风情大道与湘西路相交路口东侧,紧贴湘湖旅游度假区和萧山城区。

现状:湘湖站周边没有商业综合体项目。奥兰多小镇和苏黎世小镇是距离湘湖站最近的两个小区,均有小区商铺。奥兰多小镇商业区总面积为22000平方米左右,单间面积为20-550平方米,主力面积为50-100平方米。苏黎世小镇离湘湖站稍远。这两个小区商铺都已售完,奥兰多小镇地段佳的二手商铺单价接近3万元/平方米。苏黎世小镇二手商铺单价略低于奥兰多小镇。

前景:湘湖站是地铁1号线的终点站,相当于上海地铁1号线的莘庄站。湘湖站周边居民人口总量远不如莘庄站,但是湘湖站紧挨湘湖旅游度假区,随着这一景区知名度的上升,未来几年游客量肯定还会呈现快速攀升势头,从而保证湘湖站的客流量。湘湖站周边商铺价位要比杭州市区商铺低很多,而且小面积的商铺为数不少,适合中小资金投资。

起点效应

■上海考察手记

从地理位置上看,湘湖站相当于上海地铁1号线的莘庄站,都位于远郊。莘庄站周边的沿街商铺,目前已经非常成熟,单价5万元/平方米,基本上有价无市,二手市场的挂牌量非常少。但是必须加以考虑的是,湘湖站的人气可能远不如莘庄站。

打铁关站

投资价值指数:★★★

位置:位于杭州下城区东新路与打铁关新村北侧规划路口。

现状:打铁关站北侧为和平会展旅游商业中心,在这个站点上1号线和5号线将交汇。打铁关站有个上盖物业,其功能定位为写字楼、商业、酒店、住宅,总开发面积54万平方米。规划的综合体包括省城乡开发公司、焦家村公交站、中烟公司仓库等。杭州联华华商集团将打造世纪联华购物城的商业综合体,将以超市大卖场和百货餐饮为主。目前这一带二手商铺很少。

前景:目前这一带商铺投资回报率比较高,有4%左右,面积在70-90平方米之间的商铺,销售总价约600-1000万元,年租金超过50万元。位于和平会展中心对面的野风现代中心规划有部分商业,但公司暂时为自己持有,不对外销售。目前距离地铁站稍远的现代景苑还有极少量商铺尾盘,面积超过100平方米,单价超过4万。目前这一带二手市场上转让的小商铺,单价约6-7万元/平方米

西湖文化广场站

投资价值指数:★★★★

位置:位于西湖文化广场东北侧,中山北路地下。

现状:这一带商铺主要集中在中山北路、朝晖路及文晖路。商铺价格在最近2年呈跳跃式增长。该区块商铺目前还不成熟,人气相对也不是很旺,租金7-8元/天/平方米,售价7-8万元/平方米。

前景:武林商圈,运河环绕,寸土寸金,地段优势不言而语。正因为如此,这个地方也成为兵家必争之地,豪宅林立。在建或将建项目包括德信华颐项目、大家武林府、绿滨杭汽发项目、绿城新华地块、广宇西房东南面粉厂地块等。备受关注的杭汽发项目,总建筑面积近50万平方米,由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四季酒店和服务性四季公寓组成,相关负责人表示,没有商铺规划。附近的大家武林府有部分商业,但售楼处表示,公司将整体开发,不对外销售。

武林广场站

投资价值指数:★★★★★

位置:位于杭州市中心广场—武林广场东北角。

现状:这一带的商铺主要集中在体育场路及环城北路,由于商业氛围浓厚,周边杭州大厦、杭州百货大楼及银泰百货等极强的号召作用,使得这一地段商铺价格同样居高不下。这是杭州目前商业最繁华的地段,随着地铁的开通,这个地方将形成一个地铁上盖集群,这个地铁上盖商圈位于环城北路中山北路交叉口原公交电车停车场,往西延伸到武林广场东跑道,往南一直延伸到体育场路,整个形状呈“7”字形,包括武林广场地铁指挥中心上盖物业和武林广场地下商城的综合体。武林广场站的上盖综合体,项目总用地面积2.3万平方米,总开发面积达24万平方米。

前景:武林商圈各方面的配套都比较成熟,目前在卖的二手商铺很少,多为出租商铺,该地段的商铺租金20元/天/平方米。目前距离比较近的新楼盘是新湖武林国际,但是没有商铺销售。武林广场附近目前转让的商铺单价约20万元/平方米左右。

凤起路站

投资价值指数:★★★★

位置:凤起路站为杭州地铁1号线一个中间地下站,车站位于延安路与凤起路交叉口南侧,延安路机动车道下,车站呈南北走向布置。

现状:这一站周边商铺数量不少,延安路及凤起路街面商铺资源丰富,同时北临武林广场商业中心、西邻武林路女装街,人流量大,但价格较高。杭州市地铁集团公司公布的信息显示,凤起路站的公共区商铺有8个,也为15平方米的超小商铺和40-80平方米的中小铺,只租不售。

前景:延安路商铺是近几年上涨速度较快的路段之一,现在出让的商铺也很少,大多是出租,位于该路口的700平方米商铺(1楼200平方米,2楼500平方米,租金挂牌价格为420万元/年)。目前凤起路90-170平方米的商铺,转让总价约600万元到1000万元之间。未来值得期待的综合体是位于延安路中段的嘉里中心,即原浙大湖滨校区地块将与地铁1号线和2号线直接连通,实现武林商圈与湖滨商圈的有效对接。作为多用途的综合物业,嘉里中心将包括香格里拉大酒店、甲级办公楼、优质公寓式酒店、中高档购物中心和大型停车场等。

龙翔桥站

投资价值指数:★★★★★

位置:位于平海路和学士路中间的延安路段下,主体沿延安路设置,为地下二层岛式车站。

现状:由于重新规划,这一站点周边的散铺较少,西湖新天地主要是奢侈品牌入驻,学士路以餐饮为主,而延安路的街边商铺基本被品牌服装占领,也呈现出一铺难求的局面。

前景:学士路300平方米左右的餐饮店年租金约60万元,一般还附带转让费30-40万元。商铺转让价格,常常有价无市,单价30-40万元/平方米之间。

定安路站

投资价值指数:★★★★☆

位置:位于上城区中山中路和定安路中间的西湖大道下。

现状:这一带商铺主要集中在延安南路、定安路以及西湖大道,小面积底商20-60平方米之间,主要是香烟店、水果店、服装店等,中等面积商铺为200-600平方米,主要经营美容美发、餐饮、手机卖场等;大面积商铺在800平方米以上,以茶馆、品牌服装为主。目前周边商铺转让单价约7万元/平方米左右。

前景:目前这一带租金不菲,定安路200平方米左右商铺年租金约65万元。目前在人流密集的地铁站点附近,商铺已经提前产生了溢价效应,价格一涨再涨。在中山北路、延安路等地段,很多商铺带有三四年的租期,很难租到,更难买到。适合比较有资金实力的投资者。

城站站

投资价值指数:★★★★☆

位置:位于火车站站前广场和西湖大道西端道路下。

现状:城站站是在杭州火车城站商圈内。在这个商圈中,价格已经到了较高水平。毗邻城站的江城路小区沿街商铺,售价已达到8万元/平方米左右,年租金可达5万元左右的商铺。即便距离城站有1公里左右的商铺,售价也达到了6万元/平方米左右。除了杭州火车城站内的商铺之外,大部分还是周边社区商铺。除了商铺,毗邻城站的还有一个写字楼项目——外海西湖国贸大厦。其前身是杭州最有名的烂尾楼之一,数易其主之后由外海集团接手开发,下一批写字楼将于本月底或下月初推出,最小户型面积100平方米,均价3.5万元/平方米。杭州市地铁集团公司公布的公共区商铺招商信息显示,城站站有6个,主要为15平方米的超小商铺和40-80平方米的中小铺,只租不售。

前景:除了火车站,城站还是地铁1号线和5号线的换乘站,在这里人气不会成为问题。但是较高的价格,可能会使投资收益率大打折扣。上海的经验就表明,市中心的地铁站商铺投资回报未必就高。西湖国贸大厦由于历史原因,其价格相比同地段的其他写字楼,优势较为明显。毗邻地铁站的写字楼,今后可能成为租赁市场的新宠,租金回报率较为客观。

中心效应

■上海考察手记

都有火车站,而且都是换乘站,杭州城站站跟上海地铁1号线的上海南站颇为相似。但是相比市中心的距离,杭州城站站要比上海南站近很多,这就不难理解杭州城站站周边商铺价格为何高于上海南站。上海南站地铁开通之前,人流量就很大,地铁开通之后商铺价格还是涨了2-3倍,高于同一区域非地铁商铺。

人民广场站是上海的政治、文化、商业、旅游中心,是上海最繁华的地段、最重要的地标之一。相当于杭州的武林广场,人民广场站除1号线外,还汇集地铁2、8号线,是上海最早的轨交交汇点之一。其周边商铺格局主要是大型商业地产和沿街商铺交汇。位于1号线15号出口的来福士的日租金已超过100元/平方米,而其周边文化街福州路、商业街南京东路的商铺日租金在20-30元/平方米左右。由于空置率低,人气汇集,该地段商铺出售较少,去年推出的少量80平方米商铺,报价为600万元。而自轨交一路号线开通以来,其周边商铺价格至少翻了5倍。

闸弄口站

投资价值指数:★★★

位置:位于杭州市机场路与天城路十字交叉口的天城路路面下。

现状:周边主要以老小区二手房为主,目前周边有秋涛雅苑还有一个270多平方米的商铺,底商带二楼,单价约3.5万元/平方米。

前景:目前该地段二手商铺比较少,人气也不旺,买商铺的人很少,回报率也比较低,商铺租金3元/天/平方米,有的商铺估计30年才能收回成本。周边的二手商铺单价约4万元/平方米。因为这个站点紧邻火车东站,预计将来在新东站的带动下,商业还是具有一定的升值潜力。

火车东站

投资价值指数:★★★★★

位置:根据线网规划,杭州地铁1号线自西向东进入国铁火车东站,线路下穿规划杭州东站东西广场联络通道。

现状:这个站点周边的新盘有中凯东方红街、玉兰公寓、曙光公寓等,其中中凯东方红街商业项目位置不错,但目前商业已销售完毕,之前商铺的销售单价约7万元左右。玉兰公寓现在还有一个200多平方米的商铺,单价约2万元/平方米。未来曙光公寓预计有部分商铺可能会推出。

前景:随着东站交通枢纽地位的日渐呈现,预计这里的商铺将越来越火。但小商铺的前景预计更佳。不过现在这个地段好的商铺基本已经很难买到。

九和路站

投资价值指数:★★★

位置:位于红普路以东,九环路以西。

现状:目前在售的新盘,仅一个汇禾禧福汇项目,位于站点北面隔着德胜路约700米处。目前在售整层写字楼,均价14000元/平方米,另有小户型酒店式公寓未推。规划有商铺,但推盘计划未定。

前景:这个站点周边目前看来还比较杂乱,以农民房为主。新建商品房也分布比较分散,难以积聚人气。有待后续开发。

彭埠站

投资价值指数:★★★

位置:位于规划的彭埠路与规划钱潮路十字路口,沿鼓埠路东西方向置于道路下方。规划为彭埠新城中心区。

现状:彭埠站周边目前基本上都是工地、农居点或者回迁房,现在正在开发的一个楼盘是新中宇维萨,离地铁口很近。预计今后会有少量底商推出。附近的回迁房也有部分底商。

前景:这个地段是非常典型的城郊接合部,商业和居住氛围都不浓厚,起点低,预计将来的商业升值前景还是可以的。

七堡站

投资价值指数:★★★☆

位置:位于江干区彭埠镇建华三区129号向北100米,建华村北侧,七堡车辆段及综合基地南侧。

现状:目前在售的地铁楼盘并不多。离得比较近是滨江房产的一个代建项目和原筑壹号,后者将推少量70—137平方米的社区商铺,价格未定。

这个站点有上盖物业,为七堡站综合体。据了解,这个综合体是目前国内最大的地铁上盖综合体之一,总建筑规模约103万平方米,由地铁1号线、4号线车辆运营库,检修库,综合维修大楼,控制中心等地铁功能建筑,以及住宅,酒店,写字楼等构成,其中住宅约63万平方米,商业、酒店和写字楼约20万平方米。目前该综合体已经开工建设,分三期开发。

前景:这个站点主要位于杭州的一个大型住宅区建华村的北侧,不过现在正面临大规模拆迁,现场可以看到艮北区块建华社区的拆迁指挥部。事实上,这个区域目前已经拆迁得差不多,不太见得到人,只剩大量空地。从规划上来看,应该是属于城东新城的范围。这个区域的好处是一片空白,适合规划,缺点是缺少原住民的人气,如果要真正成型,恐怕尚需时日。

九堡站

投资价值指数:★★★☆

位置:位于江干区杭海路与九和路路口交叉处。

现状:这个站点附近的新楼盘,最近的无疑是金海香滨湾,目前已经交付,其西面的金海商业城,融合了世纪联华超市、国美、商场、餐饮、电影院等众多功能,已经成为九堡很重要的一个商业配套。不过小区北面社区商铺还有一些闲置,目前还在招租中。这个楼盘站点周边的楼盘,还是比较多的,比如风林公寓、大家多立方、阳光国际、九润公寓和天阳九筑等,这些楼盘都规划有一些商铺,但除了风林公寓比较近之外,其他直线距离都在900米以上,偏远了一些。

前景:这个站点周边目前比较热闹,但可以腾挪的空间已经不大,商铺价值已经有所呈现,想要再大幅升值有难度。

客运中心站

投资价值指数:★★★★

位置:位于九沙大道北侧、杭州市公路客运中心南侧,车站东西两端为规划的城市次干道久福路和胜稼路。

现状:距离这个站点最近的商业,主要以市场为主。四季青服装大市场、华贸鞋城、九堡商贸中心、杭州东大门商品交易中心、婴童用品城、杭州汽车客运中心小商品城等。这些项目有些已经开业,有些还在紧锣密鼓招商中。

此外,站点周边规划有许多大型经济适用房小区,入住率高,人流密集,九沙大道开通后,有些商铺离地铁站不过两三百米,价值凸显。另外,再靠南面一些的新建商品房小区的社区商铺,比如泊林印象、圣奥领寓、左邻右舍等,因为楼盘比较密集,人气很旺,这些商铺非常适合做一些社区配套。

这个站点也有上盖物业,且开工进度最快。规划中的购物中心不以高端见长,主要还是为周边社区提供亲民配套,增加生活的便捷性。功能设置有超市、影院、美食广场、办公区、品牌店和零售商铺等等,即一个一站式购物中心。这个项目建成后,将实现地铁、汽车、磁悬浮等多种交通工具的无缝对接。

前景:客运中心站是地铁1号线“Y”形路线上的分叉点,北通临平,东连下沙,是进入主城区的咽喉。同时又因为拥有客运中心、磁悬浮等多种交通方式,所以投资前景可待。最值得一提的是,在这个站点的北侧,将建造一个超级大型的综合性市场——九乔商贸城。如果这个市场能够建成,这个区域的商业价值,将更加凸显。

枢纽效应

■上海考察手记

上海南站是上海中心城市的南大门,也是联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市包括港澳地区的重要交通枢纽,旅客量庞大。上海南站距上海地铁1号线最南端的莘庄站仅有3站路,距市中心市民广场9站路。

火车站与地铁站无缝对接,旅客不需出站即可换乘地铁。下了地铁之后,走在地铁站内通道,商铺鳞次栉比,面积从一二十平方米到数百平方米不等。这些商铺中,食品、餐饮类居多,肯德基、麦当劳等国际大牌均在这里设有门店,也有银行在此设点,并有大型购物中心。这些业态,可以满足外地旅客和本地乘客的基本消费需求,而且档次也还不错,可与一些机场媲美。

上海南站南广场无商铺,北广场商铺以社区沿街商铺为主,主要面积为20-300平米不等。记者向当地一家二手房中介公司打探,这里的沿街商铺单价5-6万元/平米左右,自1号线通车以来涨了2-3倍。20平米的小商铺尤为紧俏,总价全都在120万元以上。相比地铁站内的商埔,这些沿街商铺档次要低一些,但是业态更为丰富,以小餐馆居多,其次是小型超市、职业中介所等。

杭州的火车东站站、客运中心站,与上海南站有些相似,都是交通枢纽,运送的旅客量很大。当然,杭州的火车东站站、客运中心站的旅客,总量上肯定要比上海南站少,但是很可能会远远超过杭州地铁1号线的其他站点。不过,记者在上海南站发现了一个问题,地铁站与周边沿街商铺隔了一条大马路,虽然经由地下人行通道相连,但还是有些不便,对商铺的人气多少会造成一些影响。客运中心站周边没有老小区,也就没有沿街商铺,全都是站内商铺,并不存在这样的问题。

下沙西站

投资价值指数:★★★

位置:位于下沙规划的月雅路、幸福路之间,沿九沙大道呈东西向布置。

现状:该站点边上目前还没有什么在售楼盘,周边也比较荒凉。不过该站点也规划有一个地铁上盖物业综合体,将成为下沙新城中心区的核心和黄金商业旅游区,将大运河和下沙新城中心区在功能上有机融合,涵盖特色步行商业街、休闲广场、五星级酒店、甲级写字楼等功能,会否面向市场销售,现在不得而知。

前景:这个站点周边主要为金沙湖规划的一些公共设施项目,如文化绿地、特色步行街等等,如果运营成功,周边商业价值将爆发,但有待时日。

高沙路站

投资价值指数:★★★★

位置:地处杭州电子科技大学以西的下沙村内,跨规划景苑北路,布置在规划九沙大道下。

现状:周边在售新盘比较多,其中绿城财通中心堪称是该站点的地铁上盖物业,从地下一层到地上四层,都规划为商业,但只租不售,预计2013年开业,将售的是一批酒店式公寓,面积有42、49平方米等。一路之隔是龙湖滟澜山20万平方米的龙湖天街项目,规划为五星级酒店、商场、电影院、超市等物业,也是一个地铁上盖物业,这个项目大部分开发商自己运营,小比例商铺将出售,推盘时间未定。不过龙湖滟澜山下半年会推一批社区商铺。去年龙湖滟澜山推出的社区商铺价格约3万元/平方米。

前景分析:金沙湖站和高沙路站相隔不过1000米,非常之近,所以很多楼盘,比如龙湖滟澜山、金沙湖一号等,都称得上是双地铁物业,投资前景不错。

文海南路站

(延伸段站点,今年将开工建设)

投资价值指数:★★★☆

位置:位于文海南路与学府街(暂用名)路口。

现状:该站点周边在售新盘仅宝龙城市广场一个,距离地铁站约300米,社区商铺今年会推,面积有20、40、60平方米,预计好一点的位置要4万元/平方米以上。该物业也可以称得上是地铁上盖物业。

前景:周边没什么居民区,但大学林立,是这个区域最主要的特点。目前来看,商圈氛围并不浓厚,如果商业要实现价值,恐怕还是要看宝龙城市广场自身规划的商业能否运营成功。

云水站

(延伸段站点,今年将开工建设)

投资价值指数:★★★

位置:位于下沙25号大街(暂用名)与6号大街路口。

现状:该站点周边新盘不多,野风海天城、朗诗国际街区,以及保利江语海等算是比较近的楼盘。目前在售只有一个保利江语海项目,距离站点直线距离500米,项目只规划了6间商铺,并且已经售罄。如果投资者想要购买这个区域的商铺,恐怕只能等二手商铺了。

前景:该站点临近下沙大学城,周边人流量还是不错的,投资一些小型商铺比较有前景。事实上,目前金沙学府边上的商铺也基本无空置,出租显然没有什么问题。

金沙湖站

投资价值指数:★★★☆

位置:位于下沙副城公共中心区中部,规划的九沙大道与新业北路交叉口,沿九沙大道呈东西向布置。

现状:IBC(杭州东部国际商务中心)目前在售一些大型商铺,单间面积800多平方米,价格4.6万元/平方米左右,主要面向金融机构定向出售。距离站点500米左右的名城湖左岸,也有一批社区商铺在售,价格2.5万元/平方米左右,面积至少在170平方米以上。距离金沙湖站300米左右的和达御西湖也有少量社区商铺,推盘时间未定。

前景:周边楼盘林立,居住氛围已浓。不过目前区域内可售商铺面积普遍较大,不适合普通投资者。

文泽路站

投资价值指数:★★★★

位置:位于文泽路和二号大街相交路口处,呈东西走向,在二号大街路中。

现状:目前距离该站点最近的楼盘是综合体物业和达城,其中有一个出口就位于项目北面。该项目规划有2.5万平方米的整体独立商业,由开发商招商运营。不过和达城的社区底商3月份会通过拍卖形式开卖。该区域另一个在售新盘是盛泰名都中心,目前在售社区商铺价格2.8万元/平方米。精欧荣寓也是其中一个楼盘,距离站点约600米。该项目目前在售少量沿街商铺,面积180—300平方米,均价1.7—1.8万元/平方米,另外还有3400多平方米的三层商铺整体出售,价格1.5—1.6万元/平方米。

前景:这个站点是目前下沙人气最旺,商业最为繁华的地方。以物美大卖场为中心,已形成了一个居住圈,是下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地,相当于市中心的武林广场。值得一提的是,在下沙三个延伸段站点开通之前,这是地铁一号线的起点站。因为人流量很大,楼盘集聚,这个区域的商业潜力很大。

下沙江滨站

(延伸段站点,今年将开工建设)

投资价值指数:★★★☆

位置:位于下沙25号大街(暂用名)与14号大街(暂用名)路口。

现状:距离该站点最近的一个楼盘是世茂广场,其社区商铺还剩少量大面积商铺,均价2.5万元/平方米。此外还有部分内街商铺待售,超过10万平方米的商场部分由开发商自己招商运营。紧临世茂广场的是宋都晨光国际,到地铁口只有200米,该项目也规划有一条创意街区,不过推盘时间未定。

前景:下沙沿江区域是下沙比较大的一个供应区域,保利东湾、金隅观澜时代、世茂江滨花园、野风海天城、多蓝水岸、梦琴湾等至少10多个楼盘集聚,根据规划,这个区域未来几年将导入至少15万人口。从目前来看,因为入住率比较高,人气比较充足,一些老盘比如多蓝水岸、海天城楼下的商铺基本上没有空置。据了解,海天城的底商已经卖到3万元/平方米以上,光转让费就要5万元。不过目前区域的商业档次还不是很高,需要大型品质商业项目入驻。

远郊效应

■上海考察手记

如果单从距离市中心的远近来看,下沙跟上海地铁的富锦路站比较接近。富锦路站是上海地铁一号线最北端的一个站点,距离人民广场站15站,车程约35分钟。这个区域显然已是上海的远郊,所以当记者走出富锦路站时,立马感觉到了这个站点的冷清。

富锦路站的西侧出站口,是招商地产开发的海德花园项目,据说是上海城北唯一的亲水纯独栋楼盘,定位比较高端,2009年开发。海德花园规划了一排地铁商铺,不过遗憾的是,目前在营业的仅一两家,其他都还处于闲置状态。富锦路站目前高架底层由挡板隔着,这就使得海德花园的这些商铺,不太可能吸引到对面马路的人流,商业只能面向小区业主,商业价值也就大打折扣了。

富锦路站的在售楼盘不少,记者一出站就看到一些新盘的展板,并远远地可以看到一些在建项目。但纠结的是,记者看到了楼盘,穿过马路,却找不到便捷的路径可以到达。交警告诉记者,这些新建的楼盘离地铁站估计都要在几公里以上,需要绕很大一个弯,如果走路的话,建议记者还是不要去了。这样的设计真是让人百思不得其解。

当然,因为地铁开通,这个区域的商业还是增值了不少。据了解,目前这个站点附近的商铺单价在3万元/平方米左右,比2008年涨了1倍。租金水平也是如此,一套面积100平方米的二手商铺,目前租金在9000-10000元/月。21世纪不动产上海锐丰华馨分行经理张懿分析,支持板块内二手商铺售价、租金短期翻番的因素,主要还在于1号线带来的人口和商业导入。2007年1号线富锦路延伸段开通后,板块内的住宅买家中,轨交沿线工作白领人群日益增多,他们在改变板块内居民结构的同时、也在改善板块内的消费层级,这吸引了更多配套商业的进驻、推动了租金和售价的上涨;而业主对板块未来商铺市场也较为看好,认为1号线作为交通主干线、随着其资源整合能力进一步提高,还将为板块内商铺带来更大升值空间。

临平站 投资价值指数:★★★★

位置:位于余杭临平迎宾路与世纪大道交接口。

现状:临平站周边楼盘比较多。已经交付的楼盘中,距离地铁站800米的东海水景城目前商铺只租不售,最小面积80多平方米,租金2.9元/平方米/天;康城国际在售商铺50-300平方米,价格1.9-2.8万元/平方米;在售楼盘中,梧桐蓝山即将于3月份推出30多套商铺,面积100-150平方米,价格未定,项目到地铁站距离约20分钟。此外,距离地铁口600米的绿城玉园也在项目南侧和北侧规划有少量商铺,其中南侧直面水景公园,视野非常好,面积300-800平方米,适合做成SPA、咖啡馆等。北侧临近繁华的人民大道,100-200多平方米,预计会以现房形式销售。将售楼盘中,即将于今年开盘的广宇鼎悦府规划有一批1-2层的中小商铺,和少量独立商铺,全部沿街,体量约8000多平方米,项目离临平站700米,还是算比较近的,推出时间未定。

此外,根据规划,临平站将打造乐活商业示范区,即利用地铁临平站的交通优势,形成一个集时尚休闲、精品购物、餐饮娱乐于一体的繁华商业街区。区别于传统商业中心,该区将引入“主题购物公园”理念,地上清新宜人的购物环境结合地下时尚潮流的个性商业街,打造立体式“乐活”购物区。该项目以招商为主,是否出售未定。

前景:地铁一号线的一个起始点,又位于临平城区的核心区域,周边住宅区林立,且定位都不低,目前商业氛围就已经非常浓厚。临平本来就是杭州的副城,之前因为交通原因,临平与主城区的联系并不密切。但今后随着地铁开通,相信会有越来越多的人入住生活便捷的临平,也会大大增加临平站边上的商业价值。而从目前来看,临平2万元/平方米甚至以下的商铺价格,还是被低估的。

余杭高铁站 投资价值指数:★★★

位置:位于原临平南站与南苑站之间。

现状:目前项目周边暂时没有楼盘。

前景:地铁余杭高铁站是与高铁站相连,上面是高铁,下面是地铁,高铁与地铁无缝对接,真正的双铁时代到来,该站点也被规划为文化商旅实践区。根据其他城市的发展经验,这样的站点商业价值是非常大的,值得期待。

翁梅站 投资价值指数:★★★

位置:位于01省道中央隔离带内,海王路北侧,为高架站。

现状:该站点目前周边还是一片田园风光,周边建筑物很少,没有在售商品房项目。不过,去年下半年,翁梅站上盖综合体正式开工,却是地铁余杭段首个开工的上盖物业,规划分三期进行开发,2012年9月前完成主体结构,2013年实现工程整体完工。该综合体项目以地铁上盖物业建筑为核心元素,将地铁与居民生活要素融合起来,通过“地铁+商场+文化”模式,采用“单盒设计概念-MEGA BOX超级盒”,在地铁两边布置综合性的购物商场,通过人行天桥将三者连接起来,形成一个集零售、餐饮、娱乐、居住及办公等多功能于一身的“目的地”。

前景:地铁上盖综合体体量比较大,是其优势,不过到底能够积聚到多少人气,是个问题。

乔司南站 投资价值指数:★★★

位置:位于规划稼东路中央绿化带内,现乔司镇三角村,为高架站。

现状:离该站点比较近的在售楼盘,仅复地连城国际一个,这个楼盘距离乔司南站约600米,其实距离乔司站也不远,算得上是双地铁物业。目前在售部分200多平方米的社区商铺,价格1.4-1.8万元/平方米,另有少量70多平方米商铺。三期社区商铺预计下半年推出,面积120多平方米。楼盘另外规划有2万平方米的独立商铺,只租不售。此外,根据规划,这个站点将建造上盖物业,项目功能定位为住宅、写字楼、商业、酒店,总开发面积13万平方米。该项目是否面向市场销售,还不得而知。

前景:该站点临近余杭区和江干区的交界处,目前周边环境比较杂乱,以市场为主,欠缺高品质的商业。当然,目前区域商铺价格也还相对较低。就复地连城国际的商铺来看,主要面向的还是小区业主,周边辐射力不是很强。

南苑站 投资价值指数:★★★

现状:目前离南苑站比较近的在售楼盘有君临天下城等,该楼盘距离站点600多米。楼盘西北角商业为整体出售,单价1万多元,东边在售少量社区商铺,面积200-400平方米,均价2万多元/平方米。另外,该地铁上盖物业已经开工建设,将打造成包括五星级酒店、高端商业、甲级办公、精品住宅在内的高端城市综合体。

前景:南苑站离临平城区很近,同时又跟临平的地表性建筑“三炷香”相邻,所以更像是从主城区到临平的门户站点。如果周边的土地接连开发,商业价值还是有的。

乔司站 投资价值指数:★★★☆

现状:目前该站点边上的楼盘仅东冠逸景一个,约200米的距离。该楼盘规划有杭州稀缺的多层物业,目前在售均价约12000元/平方米,另剩少量170多平方米的底商,价格2万元/平方米。乔司站还将建造一个地铁上盖物业,功能定位为公寓和商业,总开发面积13万平方米。

前景:与乔司南站相比,乔司站离乔司镇显然更近,所以无论是居住还是商业氛围也要更好一些。乔司是杭州的一个老镇,之前并不太为人提及,不过由于地铁,这里的价值也有所上扬。当然,因为新盘很少,并且盘也不大,缺少新杭州人入住,所以商业主要还是面向原住民,地铁能够给它带来多少辐射,还不可知。

支线效应

■上海考察手记

彭浦新村站属于上海地铁一号线的北线,距离人民广场站8站路。这个站点属于高架站,有点像乔司板块的三个高架站点,不过跟乔司南站、乔司站和翁梅站都规划了地铁上盖物业不同,彭浦新村站的设计无疑更为简单,这个三层的站点上面两层只有一个报摊,底层则就是通常的汽车车道,整个站点也仅有四个出口。因为下面就是车流,所以高架两边也并没有什么商业。

走出彭浦新村站,记者在周边的几条马路上走了一圈,发现这个站点边上600米之内,基本上被一个叫“彭浦新村”的大型社区占领了。从外观上来看,小区的房子基本上是在上世纪90年代前后建造,大多为多层的房子,有点像杭州闸弄口新村、朝晖、景芳一带的旧房子。所以,这个区域的商铺以小面积的社区商铺为主,面积大多在20-50平方米之间。商业主要集中在两条垂直的街道上,其中平顺路的业态比较杂乱,卖小吃的、卖服饰的、卖菜的都有。相对来说,临汾路上的商业更为年轻、时尚一些,规划也更为清爽,小商业显然已经非常繁华。

据了解,在地铁1号线通车之前,彭浦新村的商业未起。但目前该地段的日租金已经达到6-8元/平方米,商铺成交单价在4.5-5万元/平方米左右。自地铁开通以来,每年有5%的递增。

很明显,彭浦新村站的商业运营是比较成功的,记者逛了几条路,基本上没发现什么空置的商业。彭浦新村之前入住的很多都是中老年人,但地铁开通后,很多年轻人也开始入住。毕竟,这个站点离上海最繁华的市中心并不远,正常情况下坐地铁不会超过20分钟,而这里大型社区集聚,不管配套档次如何,生活配套本来就很齐全,所以很多新上海人喜欢住在这里,也就很好理解了。而这些新鲜血液的注入,又被这个区域的商业提升了档次和品牌,临汾路的商业氛围形成,也就顺理成章了。

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