下一站，瞄准地铁商业
地铁1号线将于今年10月正式通车，杭州地铁商业时代的脚步日益临近。昨日记者向杭州地铁集团证实，杭州地铁1号线50多个地铁商铺，将于4月份正式招商，全部都是只租不售。
事实上，地铁商机效应早已搅动整个市场。除了地铁站内的商铺之外，地铁站周边数百米范围之内的沿街商铺，也将直接受益于地铁。这些沿街商铺，在过去的几年中租金和价格都因为地铁利好而上涨。地铁站周边的一些写字楼，也搭上了地铁快车，成为即将到来的地铁商业时代的新宠。
地铁会给这些商铺带来什么？地铁商铺投资价值有多大？带着这样的问题，记者经过详细探访杭州地铁1号线31个站点，并前往上海实地考察对比当地的地铁商业之后，独家发布这份杭州地铁投资指南。
杭州地铁商铺投资指南
婺江路站
投资价值指数：★★★
位置：位于婺江路和秋涛路路口。
现状：婺江路站可能是杭州地铁1号线中，周边商铺最少的一个。婺江路站周边楼盘不多，离得特别近的更少。正因为商铺少，价格和租金标准都有待确立。
前景：地铁1号线投入运营之后，婺江路站将会是离汽车南站最近的一个地铁站，因此会产生较大的客流量。但是汽车南站今后要搬迁到地铁滨康站，婺江路站的客流量将会被极大分流。在规划设置上，婺江路站的规模较小，投资前景一般。
近江站
投资价值指数：★★★
位置：位于富春路和婺江路交叉口。
现状：和很多地铁站一样，近江站周边并没有形成商业圈，以周边的社区商铺为主。离近江站最近的近江小区，其社区商铺售价6万元/平方米左右，在整个钱江新城中不算高，这说明地铁站的拉动作用不是特别明显。一间100平方米左右的沿街店面，年租金10-15万元。近江站地处钱江新城，这一区域目前的商业氛围并不浓厚，周边区域商住楼项目较多。
前景：近江站是1号线和4号线换乘站，等4号线建成之后客流量会比较大。4号线建成之前，近江站还只是一个小站点，客流量不会太大，因而周边商铺租金不太可能会出现快速上涨。钱江新城目前无论是住宅还是商铺，价格都已经偏高。当然作为地铁站周边商铺，小面积店面更值得投资。此外由于钱江新城的特殊性，近江站附近的写字楼，具有相对较高的投资价值。
西兴站
投资价值指数：★★★
位置：北侧紧邻规划的青年路，西临江陵路，东侧为规划的阡陌路、南侧滨安路。
现状：西兴站周边商铺除了西兴镇的沿街店面之外，主要有云厦连园的LOFT商铺。云厦连园的LOFT商铺目前售价5万元/平方米左右，可以隔成两层使用。西兴镇最近几年新楼盘不少，人口密度较高，但总体看并没有形成核心商业圈。
前景：西兴镇商铺主要靠本地人消费支撑，即便地铁1号线开通之后，这样的现象也不会改变。不过，根据西兴镇的规划，西兴站将成为西兴镇的中心，各项规划和配套将围绕西兴站展开，其周边商铺还是有较大升值潜力。同时西兴站周边有在建和已建若干个写字楼项目，价位不算高。
江陵路站
投资价值指数：★★★★
位置：位于滨江区江南大道和江陵路交叉处的江南大道下。
现状：江陵路站周边区域是滨江的CBD，成熟的商业圈已经成型。周边小区林立，主要是小区底商，沿街店面空置率很低。毗邻的钱塘春晓沿街商铺，地段较好的售价已达4万元/平方米以上，100平方米商铺月租金3万-4万元。钱塘春晓商铺已经增值了2-3倍，租金回报率也保持较高水平。由于江陵路站是1号线和6号线的换乘站，站点规模较大，站内会有一定量的商铺，但是地铁公司只租不售。
前景：等地铁6号线开通之后，江陵路站将会是滨江客流量最大的一个地铁站。从这个角度看，江陵路站是滨江最值得投资的一个站点。虽然江陵路站点周边的商铺价格已经较高，但是未来几年还是会有较大的升值空间。这一区域已为成熟商圈，空置的风险较低。唯一的缺憾是周边没有一手商铺推出，二手商铺挂牌量也很少。
滨和路站
投资价值指数：★★★
位置：位于江陵路、滨和路交叉口。
现状：滨河路站周边新建楼盘较多，这里的商铺以社区商铺为主，多数都已销售完。目前价格最高的是欣盛东方郡社区商铺，二手商铺价格30000元/平方米以上。除此之外，有一个在建商业综合体项目——中赢国际，其2-5层为商业裙楼，沿街有40-100平方米主题店铺，二楼有400-700平方米大商铺，预计三四月份开盘，价格未定。
前景：这一区域属于滨江核心居住区，未来主要依赖周边小区住户消费的强力支撑，从而保证商铺的升值空间。不过这一站点与江陵路站距离较近，而且规模不如后者，将会被后者分流很大一部分客流量。这一区域的商铺价格已经透支了很大一部分，二手商铺的价格已经不低。可重点关注中赢国际商铺。
滨康路站
投资价值指数：★★★★
位置：位于滨安路、滨康路及西兴路间的三角地块内。
现状：主要有两个商业项目。一个是滨康综合体，另一个是金地天逸的社区商铺。滨康综合体是地铁1号线规模最大的综合体项目之一，地上建筑面积50万平方米，地下20万平方米，光是商场面积就超过杭州大厦A、B、C、D四座楼的总和。滨康综合体正式名称为滨江时代，销售日期和价格都待定。距滨康路站仅200米的金地天逸也有一定量的社区商铺，但商铺尚未销售，价格待定。
前景：滨康路站周边区域目前的商业氛围较淡，商铺市场几乎是空白。滨康综合体很显然将成为滨江一个重要的商业中心，可以辐射包括金地天逸在内的众多萧山楼盘。此外，汽车南站也将搬迁至此，与地铁站的客流交汇，将形成庞大的客流量，人气不成问题。预料未来几年内，滨江和萧山都会加快滨康综合体周边区域推地速度，而这又将有助于商铺升值，前景看好。
湘湖站
投资价值指数：★★★★☆
位置：位于萧山湘湖杭州乐园二期北侧，风情大道与湘西路相交路口东侧，紧贴湘湖旅游度假区和萧山城区。
现状：湘湖站周边没有商业综合体项目。奥兰多小镇和苏黎世小镇是距离湘湖站最近的两个小区，均有小区商铺。奥兰多小镇商业区总面积为22000平方米左右，单间面积为20-550平方米，主力面积为50-100平方米。苏黎世小镇离湘湖站稍远。这两个小区商铺都已售完，奥兰多小镇地段佳的二手商铺单价接近3万元/平方米。苏黎世小镇二手商铺单价略低于奥兰多小镇。
前景：湘湖站是地铁1号线的终点站，相当于上海地铁1号线的莘庄站。湘湖站周边居民人口总量远不如莘庄站，但是湘湖站紧挨湘湖旅游度假区，随着这一景区知名度的上升，未来几年游客量肯定还会呈现快速攀升势头，从而保证湘湖站的客流量。湘湖站周边商铺价位要比杭州市区商铺低很多，而且小面积的商铺为数不少，适合中小资金投资。
起点效应
■上海考察手记
从地理位置上看，湘湖站相当于上海地铁1号线的莘庄站，都位于远郊。莘庄站周边的沿街商铺，目前已经非常成熟，单价5万元/平方米，基本上有价无市，二手市场的挂牌量非常少。但是必须加以考虑的是，湘湖站的人气可能远不如莘庄站。
打铁关站
投资价值指数：★★★
位置：位于杭州下城区东新路与打铁关新村北侧规划路口。
现状：打铁关站北侧为和平会展旅游商业中心，在这个站点上1号线和5号线将交汇。打铁关站有个上盖物业，其功能定位为写字楼、商业、酒店、住宅，总开发面积54万平方米。规划的综合体包括省城乡开发公司、焦家村公交站、中烟公司仓库等。杭州联华华商集团将打造世纪联华购物城的商业综合体，将以超市大卖场和百货餐饮为主。目前这一带二手商铺很少。
前景：目前这一带商铺投资回报率比较高，有4%左右，面积在70-90平方米之间的商铺，销售总价约600-1000万元，年租金超过50万元。位于和平会展中心对面的野风现代中心规划有部分商业，但公司暂时为自己持有，不对外销售。目前距离地铁站稍远的现代景苑还有极少量商铺尾盘，面积超过100平方米，单价超过4万。目前这一带二手市场上转让的小商铺，单价约6-7万元/平方米
西湖文化广场站
投资价值指数：★★★★
位置：位于西湖文化广场东北侧，中山北路地下。
现状：这一带商铺主要集中在中山北路、朝晖路及文晖路。商铺价格在最近2年呈跳跃式增长。该区块商铺目前还不成熟，人气相对也不是很旺，租金7-8元/天/平方米，售价7-8万元/平方米。
前景：武林商圈，运河环绕，寸土寸金，地段优势不言而语。正因为如此，这个地方也成为兵家必争之地，豪宅林立。在建或将建项目包括德信华颐项目、大家武林府、绿滨杭汽发项目、绿城新华地块、广宇西房东南面粉厂地块等。备受关注的杭汽发项目，总建筑面积近50万平方米，由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四季酒店和服务性四季公寓组成，相关负责人表示，没有商铺规划。附近的大家武林府有部分商业，但售楼处表示，公司将整体开发，不对外销售。
武林广场站
投资价值指数：★★★★★
位置：位于杭州市中心广场—武林广场东北角。
现状：这一带的商铺主要集中在体育场路及环城北路，由于商业氛围浓厚，周边杭州大厦、杭州百货大楼及银泰百货等极强的号召作用，使得这一地段商铺价格同样居高不下。这是杭州目前商业最繁华的地段，随着地铁的开通，这个地方将形成一个地铁上盖集群，这个地铁上盖商圈位于环城北路中山北路交叉口原公交电车停车场，往西延伸到武林广场东跑道，往南一直延伸到体育场路，整个形状呈“7”字形，包括武林广场地铁指挥中心上盖物业和武林广场地下商城的综合体。武林广场站的上盖综合体，项目总用地面积2.3万平方米，总开发面积达24万平方米。
前景：武林商圈各方面的配套都比较成熟，目前在卖的二手商铺很少，多为出租商铺，该地段的商铺租金20元/天/平方米。目前距离比较近的新楼盘是新湖武林国际，但是没有商铺销售。武林广场附近目前转让的商铺单价约20万元/平方米左右。
凤起路站
投资价值指数：★★★★
位置：凤起路站为杭州地铁1号线一个中间地下站，车站位于延安路与凤起路交叉口南侧，延安路机动车道下，车站呈南北走向布置。
现状：这一站周边商铺数量不少，延安路及凤起路街面商铺资源丰富，同时北临武林广场商业中心、西邻武林路女装街，人流量大，但价格较高。杭州市地铁集团公司公布的信息显示，凤起路站的公共区商铺有8个，也为15平方米的超小商铺和40－80平方米的中小铺，只租不售。
前景：延安路商铺是近几年上涨速度较快的路段之一，现在出让的商铺也很少，大多是出租，位于该路口的700平方米商铺(1楼200平方米，2楼500平方米，租金挂牌价格为420万元/年)。目前凤起路90-170平方米的商铺，转让总价约600万元到1000万元之间。未来值得期待的综合体是位于延安路中段的嘉里中心，即原浙大湖滨校区地块将与地铁1号线和2号线直接连通，实现武林商圈与湖滨商圈的有效对接。作为多用途的综合物业，嘉里中心将包括香格里拉大酒店、甲级办公楼、优质公寓式酒店、中高档购物中心和大型停车场等。
龙翔桥站
投资价值指数：★★★★★
位置：位于平海路和学士路中间的延安路段下，主体沿延安路设置，为地下二层岛式车站。
现状：由于重新规划，这一站点周边的散铺较少，西湖新天地主要是奢侈品牌入驻，学士路以餐饮为主，而延安路的街边商铺基本被品牌服装占领，也呈现出一铺难求的局面。
前景：学士路300平方米左右的餐饮店年租金约60万元，一般还附带转让费30-40万元。商铺转让价格，常常有价无市，单价30-40万元/平方米之间。
定安路站
投资价值指数：★★★★☆
位置：位于上城区中山中路和定安路中间的西湖大道下。
现状：这一带商铺主要集中在延安南路、定安路以及西湖大道，小面积底商20-60平方米之间，主要是香烟店、水果店、服装店等，中等面积商铺为200-600平方米，主要经营美容美发、餐饮、手机卖场等；大面积商铺在800平方米以上，以茶馆、品牌服装为主。目前周边商铺转让单价约7万元/平方米左右。
前景：目前这一带租金不菲，定安路200平方米左右商铺年租金约65万元。目前在人流密集的地铁站点附近，商铺已经提前产生了溢价效应，价格一涨再涨。在中山北路、延安路等地段，很多商铺带有三四年的租期，很难租到，更难买到。适合比较有资金实力的投资者。
城站站
投资价值指数：★★★★☆
位置：位于火车站站前广场和西湖大道西端道路下。
现状：城站站是在杭州火车城站商圈内。在这个商圈中，价格已经到了较高水平。毗邻城站的江城路小区沿街商铺，售价已达到8万元/平方米左右，年租金可达5万元左右的商铺。即便距离城站有1公里左右的商铺，售价也达到了6万元/平方米左右。除了杭州火车城站内的商铺之外，大部分还是周边社区商铺。除了商铺，毗邻城站的还有一个写字楼项目——外海西湖国贸大厦。其前身是杭州最有名的烂尾楼之一，数易其主之后由外海集团接手开发，下一批写字楼将于本月底或下月初推出，最小户型面积100平方米，均价3.5万元/平方米。杭州市地铁集团公司公布的公共区商铺招商信息显示，城站站有6个，主要为15平方米的超小商铺和40－80平方米的中小铺，只租不售。
前景：除了火车站，城站还是地铁1号线和5号线的换乘站，在这里人气不会成为问题。但是较高的价格，可能会使投资收益率大打折扣。上海的经验就表明，市中心的地铁站商铺投资回报未必就高。西湖国贸大厦由于历史原因，其价格相比同地段的其他写字楼，优势较为明显。毗邻地铁站的写字楼，今后可能成为租赁市场的新宠，租金回报率较为客观。
中心效应
■上海考察手记
都有火车站，而且都是换乘站，杭州城站站跟上海地铁1号线的上海南站颇为相似。但是相比市中心的距离，杭州城站站要比上海南站近很多，这就不难理解杭州城站站周边商铺价格为何高于上海南站。上海南站地铁开通之前，人流量就很大，地铁开通之后商铺价格还是涨了2-3倍，高于同一区域非地铁商铺。
人民广场站是上海的政治、文化、商业、旅游中心，是上海最繁华的地段、最重要的地标之一。相当于杭州的武林广场，人民广场站除1号线外，还汇集地铁2、8号线，是上海最早的轨交交汇点之一。其周边商铺格局主要是大型商业地产和沿街商铺交汇。位于1号线15号出口的来福士的日租金已超过100元/平方米，而其周边文化街福州路、商业街南京东路的商铺日租金在20-30元/平方米左右。由于空置率低，人气汇集，该地段商铺出售较少，去年推出的少量80平方米商铺，报价为600万元。而自轨交一路号线开通以来，其周边商铺价格至少翻了5倍。
闸弄口站
投资价值指数：★★★
位置：位于杭州市机场路与天城路十字交叉口的天城路路面下。
现状：周边主要以老小区二手房为主，目前周边有秋涛雅苑还有一个270多平方米的商铺，底商带二楼，单价约3.5万元/平方米。
前景：目前该地段二手商铺比较少，人气也不旺，买商铺的人很少，回报率也比较低，商铺租金3元/天/平方米，有的商铺估计30年才能收回成本。周边的二手商铺单价约4万元/平方米。因为这个站点紧邻火车东站，预计将来在新东站的带动下，商业还是具有一定的升值潜力。
火车东站
投资价值指数：★★★★★
位置：根据线网规划，杭州地铁1号线自西向东进入国铁火车东站，线路下穿规划杭州东站东西广场联络通道。
现状：这个站点周边的新盘有中凯东方红街、玉兰公寓、曙光公寓等，其中中凯东方红街商业项目位置不错，但目前商业已销售完毕，之前商铺的销售单价约7万元左右。玉兰公寓现在还有一个200多平方米的商铺，单价约2万元/平方米。未来曙光公寓预计有部分商铺可能会推出。
前景：随着东站交通枢纽地位的日渐呈现，预计这里的商铺将越来越火。但小商铺的前景预计更佳。不过现在这个地段好的商铺基本已经很难买到。
九和路站
投资价值指数：★★★
位置：位于红普路以东，九环路以西。
现状：目前在售的新盘，仅一个汇禾禧福汇项目，位于站点北面隔着德胜路约700米处。目前在售整层写字楼，均价14000元/平方米，另有小户型酒店式公寓未推。规划有商铺，但推盘计划未定。
前景：这个站点周边目前看来还比较杂乱，以农民房为主。新建商品房也分布比较分散，难以积聚人气。有待后续开发。
彭埠站
投资价值指数：★★★
位置：位于规划的彭埠路与规划钱潮路十字路口，沿鼓埠路东西方向置于道路下方。规划为彭埠新城中心区。
现状：彭埠站周边目前基本上都是工地、农居点或者回迁房，现在正在开发的一个楼盘是新中宇维萨，离地铁口很近。预计今后会有少量底商推出。附近的回迁房也有部分底商。
前景：这个地段是非常典型的城郊接合部，商业和居住氛围都不浓厚，起点低，预计将来的商业升值前景还是可以的。
七堡站
投资价值指数：★★★☆
位置：位于江干区彭埠镇建华三区129号向北100米，建华村北侧，七堡车辆段及综合基地南侧。
现状：目前在售的地铁楼盘并不多。离得比较近是滨江房产的一个代建项目和原筑壹号，后者将推少量70—137平方米的社区商铺，价格未定。
这个站点有上盖物业，为七堡站综合体。据了解，这个综合体是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总建筑规模约103万平方米，由地铁1号线、4号线车辆运营库，检修库，综合维修大楼，控制中心等地铁功能建筑，以及住宅，酒店，写字楼等构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。目前该综合体已经开工建设，分三期开发。
前景：这个站点主要位于杭州的一个大型住宅区建华村的北侧，不过现在正面临大规模拆迁，现场可以看到艮北区块建华社区的拆迁指挥部。事实上，这个区域目前已经拆迁得差不多，不太见得到人，只剩大量空地。从规划上来看，应该是属于城东新城的范围。这个区域的好处是一片空白，适合规划，缺点是缺少原住民的人气，如果要真正成型，恐怕尚需时日。
九堡站
投资价值指数：★★★☆
位置：位于江干区杭海路与九和路路口交叉处。
现状：这个站点附近的新楼盘，最近的无疑是金海香滨湾，目前已经交付，其西面的金海商业城，融合了世纪联华超市、国美、商场、餐饮、电影院等众多功能，已经成为九堡很重要的一个商业配套。不过小区北面社区商铺还有一些闲置，目前还在招租中。这个楼盘站点周边的楼盘，还是比较多的，比如风林公寓、大家多立方、阳光国际、九润公寓和天阳九筑等，这些楼盘都规划有一些商铺，但除了风林公寓比较近之外，其他直线距离都在900米以上，偏远了一些。
前景：这个站点周边目前比较热闹，但可以腾挪的空间已经不大，商铺价值已经有所呈现，想要再大幅升值有难度。
客运中心站
投资价值指数：★★★★
位置：位于九沙大道北侧、杭州市公路客运中心南侧，车站东西两端为规划的城市次干道久福路和胜稼路。
现状：距离这个站点最近的商业，主要以市场为主。四季青服装大市场、华贸鞋城、九堡商贸中心、杭州东大门商品交易中心、婴童用品城、杭州汽车客运中心小商品城等。这些项目有些已经开业，有些还在紧锣密鼓招商中。
此外，站点周边规划有许多大型经济适用房小区，入住率高，人流密集，九沙大道开通后，有些商铺离地铁站不过两三百米，价值凸显。另外，再靠南面一些的新建商品房小区的社区商铺，比如泊林印象、圣奥领寓、左邻右舍等，因为楼盘比较密集，人气很旺，这些商铺非常适合做一些社区配套。
这个站点也有上盖物业，且开工进度最快。规划中的购物中心不以高端见长，主要还是为周边社区提供亲民配套，增加生活的便捷性。功能设置有超市、影院、美食广场、办公区、品牌店和零售商铺等等，即一个一站式购物中心。这个项目建成后，将实现地铁、汽车、磁悬浮等多种交通工具的无缝对接。
前景：客运中心站是地铁1号线“Y”形路线上的分叉点，北通临平，东连下沙，是进入主城区的咽喉。同时又因为拥有客运中心、磁悬浮等多种交通方式，所以投资前景可待。最值得一提的是，在这个站点的北侧，将建造一个超级大型的综合性市场——九乔商贸城。如果这个市场能够建成，这个区域的商业价值，将更加凸显。
枢纽效应
■上海考察手记
上海南站是上海中心城市的南大门，也是联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市包括港澳地区的重要交通枢纽，旅客量庞大。上海南站距上海地铁1号线最南端的莘庄站仅有3站路，距市中心市民广场9站路。
火车站与地铁站无缝对接，旅客不需出站即可换乘地铁。下了地铁之后，走在地铁站内通道，商铺鳞次栉比，面积从一二十平方米到数百平方米不等。这些商铺中，食品、餐饮类居多，肯德基、麦当劳等国际大牌均在这里设有门店，也有银行在此设点，并有大型购物中心。这些业态，可以满足外地旅客和本地乘客的基本消费需求，而且档次也还不错，可与一些机场媲美。
上海南站南广场无商铺，北广场商铺以社区沿街商铺为主，主要面积为20-300平米不等。记者向当地一家二手房中介公司打探，这里的沿街商铺单价5-6万元/平米左右，自1号线通车以来涨了2-3倍。20平米的小商铺尤为紧俏，总价全都在120万元以上。相比地铁站内的商埔，这些沿街商铺档次要低一些，但是业态更为丰富，以小餐馆居多，其次是小型超市、职业中介所等。
杭州的火车东站站、客运中心站，与上海南站有些相似，都是交通枢纽，运送的旅客量很大。当然，杭州的火车东站站、客运中心站的旅客，总量上肯定要比上海南站少，但是很可能会远远超过杭州地铁1号线的其他站点。不过，记者在上海南站发现了一个问题，地铁站与周边沿街商铺隔了一条大马路，虽然经由地下人行通道相连，但还是有些不便，对商铺的人气多少会造成一些影响。客运中心站周边没有老小区，也就没有沿街商铺，全都是站内商铺，并不存在这样的问题。
下沙西站
投资价值指数：★★★
位置：位于下沙规划的月雅路、幸福路之间，沿九沙大道呈东西向布置。
现状：该站点边上目前还没有什么在售楼盘，周边也比较荒凉。不过该站点也规划有一个地铁上盖物业综合体，将成为下沙新城中心区的核心和黄金商业旅游区，将大运河和下沙新城中心区在功能上有机融合，涵盖特色步行商业街、休闲广场、五星级酒店、甲级写字楼等功能，会否面向市场销售，现在不得而知。
前景：这个站点周边主要为金沙湖规划的一些公共设施项目，如文化绿地、特色步行街等等，如果运营成功，周边商业价值将爆发，但有待时日。
高沙路站
投资价值指数：★★★★
位置：地处杭州电子科技大学以西的下沙村内，跨规划景苑北路，布置在规划九沙大道下。
现状：周边在售新盘比较多，其中绿城财通中心堪称是该站点的地铁上盖物业，从地下一层到地上四层，都规划为商业，但只租不售，预计2013年开业，将售的是一批酒店式公寓，面积有42、49平方米等。一路之隔是龙湖滟澜山20万平方米的龙湖天街项目，规划为五星级酒店、商场、电影院、超市等物业，也是一个地铁上盖物业，这个项目大部分开发商自己运营，小比例商铺将出售，推盘时间未定。不过龙湖滟澜山下半年会推一批社区商铺。去年龙湖滟澜山推出的社区商铺价格约3万元/平方米。
前景分析：金沙湖站和高沙路站相隔不过1000米，非常之近，所以很多楼盘，比如龙湖滟澜山、金沙湖一号等，都称得上是双地铁物业，投资前景不错。
文海南路站
(延伸段站点，今年将开工建设)
投资价值指数：★★★☆
位置：位于文海南路与学府街(暂用名)路口。
现状：该站点周边在售新盘仅宝龙城市广场一个，距离地铁站约300米，社区商铺今年会推，面积有20、40、60平方米，预计好一点的位置要4万元/平方米以上。该物业也可以称得上是地铁上盖物业。
前景：周边没什么居民区，但大学林立，是这个区域最主要的特点。目前来看，商圈氛围并不浓厚，如果商业要实现价值，恐怕还是要看宝龙城市广场自身规划的商业能否运营成功。
云水站
(延伸段站点，今年将开工建设)
投资价值指数：★★★
位置：位于下沙25号大街(暂用名)与6号大街路口。
现状：该站点周边新盘不多，野风海天城、朗诗国际街区，以及保利江语海等算是比较近的楼盘。目前在售只有一个保利江语海项目，距离站点直线距离500米，项目只规划了6间商铺，并且已经售罄。如果投资者想要购买这个区域的商铺，恐怕只能等二手商铺了。
前景：该站点临近下沙大学城，周边人流量还是不错的，投资一些小型商铺比较有前景。事实上，目前金沙学府边上的商铺也基本无空置，出租显然没有什么问题。
金沙湖站
投资价值指数：★★★☆
位置：位于下沙副城公共中心区中部，规划的九沙大道与新业北路交叉口，沿九沙大道呈东西向布置。
现状：IBC(杭州东部国际商务中心)目前在售一些大型商铺，单间面积800多平方米，价格4.6万元/平方米左右，主要面向金融机构定向出售。距离站点500米左右的名城湖左岸，也有一批社区商铺在售，价格2.5万元/平方米左右，面积至少在170平方米以上。距离金沙湖站300米左右的和达御西湖也有少量社区商铺，推盘时间未定。
前景：周边楼盘林立，居住氛围已浓。不过目前区域内可售商铺面积普遍较大，不适合普通投资者。
文泽路站
投资价值指数：★★★★
位置：位于文泽路和二号大街相交路口处，呈东西走向，在二号大街路中。
现状：目前距离该站点最近的楼盘是综合体物业和达城，其中有一个出口就位于项目北面。该项目规划有2.5万平方米的整体独立商业，由开发商招商运营。不过和达城的社区底商3月份会通过拍卖形式开卖。该区域另一个在售新盘是盛泰名都中心，目前在售社区商铺价格2.8万元/平方米。精欧荣寓也是其中一个楼盘，距离站点约600米。该项目目前在售少量沿街商铺，面积180—300平方米，均价1.7—1.8万元/平方米，另外还有3400多平方米的三层商铺整体出售，价格1.5—1.6万元/平方米。
前景：这个站点是目前下沙人气最旺，商业最为繁华的地方。以物美大卖场为中心，已形成了一个居住圈，是下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地，相当于市中心的武林广场。值得一提的是，在下沙三个延伸段站点开通之前，这是地铁一号线的起点站。因为人流量很大，楼盘集聚，这个区域的商业潜力很大。
下沙江滨站
(延伸段站点，今年将开工建设)
投资价值指数：★★★☆
位置：位于下沙25号大街(暂用名)与14号大街(暂用名)路口。
现状：距离该站点最近的一个楼盘是世茂广场，其社区商铺还剩少量大面积商铺，均价2.5万元/平方米。此外还有部分内街商铺待售，超过10万平方米的商场部分由开发商自己招商运营。紧临世茂广场的是宋都晨光国际，到地铁口只有200米，该项目也规划有一条创意街区，不过推盘时间未定。
前景：下沙沿江区域是下沙比较大的一个供应区域，保利东湾、金隅观澜时代、世茂江滨花园、野风海天城、多蓝水岸、梦琴湾等至少10多个楼盘集聚，根据规划，这个区域未来几年将导入至少15万人口。从目前来看，因为入住率比较高，人气比较充足，一些老盘比如多蓝水岸、海天城楼下的商铺基本上没有空置。据了解，海天城的底商已经卖到3万元/平方米以上，光转让费就要5万元。不过目前区域的商业档次还不是很高，需要大型品质商业项目入驻。
远郊效应
■上海考察手记
如果单从距离市中心的远近来看，下沙跟上海地铁的富锦路站比较接近。富锦路站是上海地铁一号线最北端的一个站点，距离人民广场站15站，车程约35分钟。这个区域显然已是上海的远郊，所以当记者走出富锦路站时，立马感觉到了这个站点的冷清。
富锦路站的西侧出站口，是招商地产开发的海德花园项目，据说是上海城北唯一的亲水纯独栋楼盘，定位比较高端，2009年开发。海德花园规划了一排地铁商铺，不过遗憾的是，目前在营业的仅一两家，其他都还处于闲置状态。富锦路站目前高架底层由挡板隔着，这就使得海德花园的这些商铺，不太可能吸引到对面马路的人流，商业只能面向小区业主，商业价值也就大打折扣了。
富锦路站的在售楼盘不少，记者一出站就看到一些新盘的展板，并远远地可以看到一些在建项目。但纠结的是，记者看到了楼盘，穿过马路，却找不到便捷的路径可以到达。交警告诉记者，这些新建的楼盘离地铁站估计都要在几公里以上，需要绕很大一个弯，如果走路的话，建议记者还是不要去了。这样的设计真是让人百思不得其解。
当然，因为地铁开通，这个区域的商业还是增值了不少。据了解，目前这个站点附近的商铺单价在3万元/平方米左右，比2008年涨了1倍。租金水平也是如此，一套面积100平方米的二手商铺，目前租金在9000-10000元/月。21世纪不动产上海锐丰华馨分行经理张懿分析，支持板块内二手商铺售价、租金短期翻番的因素，主要还在于1号线带来的人口和商业导入。2007年1号线富锦路延伸段开通后，板块内的住宅买家中，轨交沿线工作白领人群日益增多，他们在改变板块内居民结构的同时、也在改善板块内的消费层级，这吸引了更多配套商业的进驻、推动了租金和售价的上涨；而业主对板块未来商铺市场也较为看好，认为1号线作为交通主干线、随着其资源整合能力进一步提高，还将为板块内商铺带来更大升值空间。
临平站 投资价值指数：★★★★
位置：位于余杭临平迎宾路与世纪大道交接口。
现状：临平站周边楼盘比较多。已经交付的楼盘中，距离地铁站800米的东海水景城目前商铺只租不售，最小面积80多平方米，租金2.9元/平方米/天；康城国际在售商铺50-300平方米，价格1.9-2.8万元/平方米；在售楼盘中，梧桐蓝山即将于3月份推出30多套商铺，面积100-150平方米，价格未定，项目到地铁站距离约20分钟。此外，距离地铁口600米的绿城玉园也在项目南侧和北侧规划有少量商铺，其中南侧直面水景公园，视野非常好，面积300-800平方米，适合做成SPA、咖啡馆等。北侧临近繁华的人民大道，100-200多平方米，预计会以现房形式销售。将售楼盘中，即将于今年开盘的广宇鼎悦府规划有一批1-2层的中小商铺，和少量独立商铺，全部沿街，体量约8000多平方米，项目离临平站700米，还是算比较近的，推出时间未定。
此外，根据规划，临平站将打造乐活商业示范区，即利用地铁临平站的交通优势，形成一个集时尚休闲、精品购物、餐饮娱乐于一体的繁华商业街区。区别于传统商业中心，该区将引入“主题购物公园”理念，地上清新宜人的购物环境结合地下时尚潮流的个性商业街，打造立体式“乐活”购物区。该项目以招商为主，是否出售未定。
前景：地铁一号线的一个起始点，又位于临平城区的核心区域，周边住宅区林立，且定位都不低，目前商业氛围就已经非常浓厚。临平本来就是杭州的副城，之前因为交通原因，临平与主城区的联系并不密切。但今后随着地铁开通，相信会有越来越多的人入住生活便捷的临平，也会大大增加临平站边上的商业价值。而从目前来看，临平2万元/平方米甚至以下的商铺价格，还是被低估的。
余杭高铁站 投资价值指数：★★★
位置：位于原临平南站与南苑站之间。
现状：目前项目周边暂时没有楼盘。
前景：地铁余杭高铁站是与高铁站相连，上面是高铁，下面是地铁，高铁与地铁无缝对接，真正的双铁时代到来，该站点也被规划为文化商旅实践区。根据其他城市的发展经验，这样的站点商业价值是非常大的，值得期待。
翁梅站 投资价值指数：★★★
位置：位于01省道中央隔离带内，海王路北侧，为高架站。
现状：该站点目前周边还是一片田园风光，周边建筑物很少，没有在售商品房项目。不过，去年下半年，翁梅站上盖综合体正式开工，却是地铁余杭段首个开工的上盖物业，规划分三期进行开发，2012年9月前完成主体结构，2013年实现工程整体完工。该综合体项目以地铁上盖物业建筑为核心元素，将地铁与居民生活要素融合起来，通过“地铁+商场+文化”模式，采用“单盒设计概念-MEGA BOX超级盒”，在地铁两边布置综合性的购物商场，通过人行天桥将三者连接起来，形成一个集零售、餐饮、娱乐、居住及办公等多功能于一身的“目的地”。
前景：地铁上盖综合体体量比较大，是其优势，不过到底能够积聚到多少人气，是个问题。
乔司南站 投资价值指数：★★★
位置：位于规划稼东路中央绿化带内，现乔司镇三角村，为高架站。
现状：离该站点比较近的在售楼盘，仅复地连城国际一个，这个楼盘距离乔司南站约600米，其实距离乔司站也不远，算得上是双地铁物业。目前在售部分200多平方米的社区商铺，价格1.4-1.8万元/平方米，另有少量70多平方米商铺。三期社区商铺预计下半年推出，面积120多平方米。楼盘另外规划有2万平方米的独立商铺，只租不售。此外，根据规划，这个站点将建造上盖物业，项目功能定位为住宅、写字楼、商业、酒店，总开发面积13万平方米。该项目是否面向市场销售，还不得而知。
前景：该站点临近余杭区和江干区的交界处，目前周边环境比较杂乱，以市场为主，欠缺高品质的商业。当然，目前区域商铺价格也还相对较低。就复地连城国际的商铺来看，主要面向的还是小区业主，周边辐射力不是很强。
南苑站 投资价值指数：★★★
现状：目前离南苑站比较近的在售楼盘有君临天下城等，该楼盘距离站点600多米。楼盘西北角商业为整体出售，单价1万多元，东边在售少量社区商铺，面积200-400平方米，均价2万多元/平方米。另外，该地铁上盖物业已经开工建设，将打造成包括五星级酒店、高端商业、甲级办公、精品住宅在内的高端城市综合体。
前景：南苑站离临平城区很近，同时又跟临平的地表性建筑“三炷香”相邻，所以更像是从主城区到临平的门户站点。如果周边的土地接连开发，商业价值还是有的。
乔司站 投资价值指数：★★★☆
现状：目前该站点边上的楼盘仅东冠逸景一个，约200米的距离。该楼盘规划有杭州稀缺的多层物业，目前在售均价约12000元/平方米，另剩少量170多平方米的底商，价格2万元/平方米。乔司站还将建造一个地铁上盖物业，功能定位为公寓和商业，总开发面积13万平方米。
前景：与乔司南站相比，乔司站离乔司镇显然更近，所以无论是居住还是商业氛围也要更好一些。乔司是杭州的一个老镇，之前并不太为人提及，不过由于地铁，这里的价值也有所上扬。当然，因为新盘很少，并且盘也不大，缺少新杭州人入住，所以商业主要还是面向原住民，地铁能够给它带来多少辐射，还不可知。
支线效应
■上海考察手记
彭浦新村站属于上海地铁一号线的北线，距离人民广场站8站路。这个站点属于高架站，有点像乔司板块的三个高架站点，不过跟乔司南站、乔司站和翁梅站都规划了地铁上盖物业不同，彭浦新村站的设计无疑更为简单，这个三层的站点上面两层只有一个报摊，底层则就是通常的汽车车道，整个站点也仅有四个出口。因为下面就是车流，所以高架两边也并没有什么商业。
走出彭浦新村站，记者在周边的几条马路上走了一圈，发现这个站点边上600米之内，基本上被一个叫“彭浦新村”的大型社区占领了。从外观上来看，小区的房子基本上是在上世纪90年代前后建造，大多为多层的房子，有点像杭州闸弄口新村、朝晖、景芳一带的旧房子。所以，这个区域的商铺以小面积的社区商铺为主，面积大多在20-50平方米之间。商业主要集中在两条垂直的街道上，其中平顺路的业态比较杂乱，卖小吃的、卖服饰的、卖菜的都有。相对来说，临汾路上的商业更为年轻、时尚一些，规划也更为清爽，小商业显然已经非常繁华。
据了解，在地铁1号线通车之前，彭浦新村的商业未起。但目前该地段的日租金已经达到6-8元/平方米，商铺成交单价在4.5-5万元/平方米左右。自地铁开通以来，每年有5%的递增。
很明显，彭浦新村站的商业运营是比较成功的，记者逛了几条路，基本上没发现什么空置的商业。彭浦新村之前入住的很多都是中老年人，但地铁开通后，很多年轻人也开始入住。毕竟，这个站点离上海最繁华的市中心并不远，正常情况下坐地铁不会超过20分钟，而这里大型社区集聚，不管配套档次如何，生活配套本来就很齐全，所以很多新上海人喜欢住在这里，也就很好理解了。而这些新鲜血液的注入，又被这个区域的商业提升了档次和品牌，临汾路的商业氛围形成，也就顺理成章了。