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地铁试运行 沿线房东“蠢蠢欲动”

admin 发表于 2012-02-09 08:13 | 阅读 1,700
 

业内人士:二手房不宜盲目涨价购房者需多考虑板块因素

  昨日,杭州地铁1号线完成首次完整试运行。“以后从临平到武林门31分钟就到了!”参与体验的媒体记者兴奋地说到。今年10月,地铁1号线将正式开始载客试运营。届时,让杭州人期盼多年的地铁生活终于要揭开面纱。除了交通状况将会得到改善之外,最受关注的无疑就是沿线的地铁物业。

  根据国内其他已开通地铁城市的楼市状况来看,地铁沿线的二手房物业价格要高于同片区同等条件的物业30%以上。因此,刚刚迈入地铁1号线的“开通大年”,就有沿线物业的房东开始“蠢蠢欲动”了,此外,不少买家也在酝酿出手。那么,房东什么时候出手物业较为合适、有没有涨价必要;购房者买什么区域、什么类型的房源升值潜力较大等等,都将成为热点问题。

  地铁试运行刺激地铁房 沿线房东“蠢蠢欲动”

  农历龙年春节一过,记者就接到朋友的咨询电话。“今年我在东方郡的房子就要交付了,你觉得到时候挂价多少合适?这可是地铁口物业!”房源还未交付,心急的房东就开始考虑挂价问题。记者随后向多家中介公司了解,虽然地铁物业的房东开始询价的情况并非普遍,但也不是个例,还有些房东直接让经纪人给出建议,把挂牌价上浮多少最合适。

  “地铁物业的价值,主要是围绕着地铁站点周边来体现的,一般步行10分钟之内为最佳。”盛世管家区域经理罗女士如是说,“超出这个范围,作为地铁物业的价值就要递减了。”

  上海同济大学学者对东京、香港等地的地铁周边物业进行考证后发现,距离地铁站1公里以内的楼盘可以最大限度地接收地铁的热力辐射。因此,距离地铁站方圆1公里以内、步行时间不超过10分钟的物业就是名副其实的地铁房。

  按照规划,地铁1号线为连接中心城核心区与江南、临平、下沙副城中心区的骨干线。起于萧山湘湖,终于下沙文泽路、临平世纪大道,其所能影响的居住板块分为中心区、东区、南区和北区。据不完全统计,沿线1公里距离中包含已交付的次新房在内,二手地铁小区超过50个。比如中心区的现代景苑玉兰公寓秋涛雅苑,东区的香槟湾、泊林公寓、魅力之城,南区的欣盛·东方郡铂金时代湘湖美地,北区的东海·水景城、康城国际等,都在销售初期占尽地铁优势。

  有资料显示,以上海为例,同一个地段,地铁沿线的住宅和地铁线1公里以外的住宅价格差价约在2000元/平方米,高的甚至能达到4000元/平方米。由此,地铁物业的房东开始“蠢蠢欲动”也就不足为奇了。

  业内人士建议 房东不宜盲目涨价

  地铁与房地产的联系总是异常紧密,无论是北京、上海还是广州,都是地铁通到哪儿房产火到哪儿。在广州确定要建地铁时,沿线房价就涨了15%,地铁建成后又涨了15%。可以肯定的是,杭州的城市格局与商业分布也将随着地铁的建造而改变,地铁沿线地产必定随之成为最大的收益者之一。

  盛世管家市场部经理韩毅表示,目前杭州的二手房交易和租赁市场受到地铁影响还不明显,这种影响将在地铁试运营前后一个月左右的时间内体现出来,届时地铁物业的买卖价格和租金将呈现出一个比较明显的大幅上涨。

  然而据他经验,并不建议房东盲目涨价。“1号线的沿线物业此前已经有过两轮涨价,一轮在刚开建初始、一次在2009年,每一次的涨幅都在10%左右,基本已经透支了地铁效应。”

  此外,过往两次价格攀升都以近郊板块为主,例如下沙、九堡、滨江板块,涨幅均超过10%,反倒是市中心小区涨幅普遍低于10%。韩毅分析,由于近郊板块配套设施不如市中心完备,所以一有利好马上就能在房价上体现,而市中心则不需要只靠地铁利好提升房价,且经过多年上涨,已经不具备过高的上升空间。此外,近郊房源多为年代非常新的次新小区,楼盘品质和户型都优于市中心的老社区,所以更具备上涨空间。“预计今年即便有涨幅,也会以周边板块领涨为主,平均涨幅在10%以内,否则就会有价无市。”

  买地铁房滨江区是首选 80—90平方米房源最佳

  对于购房者来说,选购哪个区域的地铁房也至关重要。不同地区的地铁物业因为其区域整体的配套水平不同,区域价值的体现也是不同的。

  市中心凭借完善的城市基础配套,发达的商业建设以及密集的交通网络,一直占据着杭州楼市的价格高地。然而,若要依靠地铁优势把市中心房源作为投资品则大可不必。地铁开通之后,郊区到市中心时间距离的缩短,使得市中心不再是不可替代的。

  业界普遍认为,滨江区是最被看好的地区之一。此前,杭州某房产网站曾做过一份网络调查,结果显示,24.16%的购房者认为滨江区块更有购买价值,其次是占比18.12%的钱江新城,九堡以17.45%位列第三,市中心仅占到7.38%。

  滨江区作为杭州高新技术产业园,吸引了不少大型企业入驻,目前居住人口日益增多,并且学校、商业等配套设施都在以非常快的速度完善起来。“滨江区的楼盘集中,品质都比较高,而且与地铁站距离相近的楼盘相对其他区域而言比较多,自从地铁开始建设以后,滨江区是杭州地铁沿线物业中价格上涨最快的。我自己就在滨江买了房子。”一位业内人士这样告诉记者。例如滨和路站周边现有年代较新的二手房包括瑞丽中央花城、倾城之恋;滨江路站包括江南豪园、风雅钱塘、钱塘春晓以及更新的东方郡等,可选余地都很大。

  再看九堡,因为人口组成以及收入水平紧跟滨江区步伐,所以成为购房者所选的第二区域。客运中心站的德信·柏林印象;九堡站的大家·多立方绿城西子·海棠公寓,都是步行距离在25分钟之内的二手次新房。

  但需要注意的是,真正“零距离”的地铁楼盘正日益稀缺,购房者在选择物业的时候,如果看到有楼盘打着“地铁物业”的旗号,实际却距离地铁站还有不短的距离,这个时候不妨综合各方面条件好好考虑一下。

  在地铁物业户型的选择上,依旧可以遵循一直以来的市场规律:无论从租赁还是转手的难易程度来看,80—90平方米的两房小户型房源是性价比最高的一种选择。

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