地铁试运行 沿线房东“蠢蠢欲动”
业内人士：二手房不宜盲目涨价购房者需多考虑板块因素
昨日，杭州地铁1号线完成首次完整试运行。“以后从临平到武林门31分钟就到了！”参与体验的媒体记者兴奋地说到。今年10月，地铁1号线将正式开始载客试运营。届时，让杭州人期盼多年的地铁生活终于要揭开面纱。除了交通状况将会得到改善之外，最受关注的无疑就是沿线的地铁物业。
根据国内其他已开通地铁城市的楼市状况来看，地铁沿线的二手房物业价格要高于同片区同等条件的物业30%以上。因此，刚刚迈入地铁1号线的“开通大年”，就有沿线物业的房东开始“蠢蠢欲动”了，此外，不少买家也在酝酿出手。那么，房东什么时候出手物业较为合适、有没有涨价必要；购房者买什么区域、什么类型的房源升值潜力较大等等，都将成为热点问题。
地铁试运行刺激地铁房 沿线房东“蠢蠢欲动”
农历龙年春节一过，记者就接到朋友的咨询电话。“今年我在东方郡的房子就要交付了，你觉得到时候挂价多少合适？这可是地铁口物业！”房源还未交付，心急的房东就开始考虑挂价问题。记者随后向多家中介公司了解，虽然地铁物业的房东开始询价的情况并非普遍，但也不是个例，还有些房东直接让经纪人给出建议，把挂牌价上浮多少最合适。
“地铁物业的价值，主要是围绕着地铁站点周边来体现的，一般步行10分钟之内为最佳。”盛世管家区域经理罗女士如是说，“超出这个范围，作为地铁物业的价值就要递减了。”
上海同济大学学者对东京、香港等地的地铁周边物业进行考证后发现，距离地铁站1公里以内的楼盘可以最大限度地接收地铁的热力辐射。因此，距离地铁站方圆1公里以内、步行时间不超过10分钟的物业就是名副其实的地铁房。
按照规划，地铁1号线为连接中心城核心区与江南、临平、下沙副城中心区的骨干线。起于萧山湘湖，终于下沙文泽路、临平世纪大道，其所能影响的居住板块分为中心区、东区、南区和北区。据不完全统计，沿线1公里距离中包含已交付的次新房在内，二手地铁小区超过50个。比如中心区的现代景苑、玉兰公寓、秋涛雅苑，东区的香槟湾、泊林公寓、魅力之城，南区的欣盛·东方郡、铂金时代、湘湖美地，北区的东海·水景城、康城国际等，都在销售初期占尽地铁优势。
有资料显示，以上海为例，同一个地段，地铁沿线的住宅和地铁线１公里以外的住宅价格差价约在2000元/平方米，高的甚至能达到4000元/平方米。由此，地铁物业的房东开始“蠢蠢欲动”也就不足为奇了。
业内人士建议 房东不宜盲目涨价
地铁与房地产的联系总是异常紧密，无论是北京、上海还是广州，都是地铁通到哪儿房产火到哪儿。在广州确定要建地铁时，沿线房价就涨了15%，地铁建成后又涨了15%。可以肯定的是，杭州的城市格局与商业分布也将随着地铁的建造而改变，地铁沿线地产必定随之成为最大的收益者之一。
盛世管家市场部经理韩毅表示，目前杭州的二手房交易和租赁市场受到地铁影响还不明显，这种影响将在地铁试运营前后一个月左右的时间内体现出来，届时地铁物业的买卖价格和租金将呈现出一个比较明显的大幅上涨。
然而据他经验，并不建议房东盲目涨价。“1号线的沿线物业此前已经有过两轮涨价，一轮在刚开建初始、一次在2009年，每一次的涨幅都在10%左右，基本已经透支了地铁效应。”
此外，过往两次价格攀升都以近郊板块为主，例如下沙、九堡、滨江板块，涨幅均超过10%，反倒是市中心小区涨幅普遍低于10%。韩毅分析，由于近郊板块配套设施不如市中心完备，所以一有利好马上就能在房价上体现，而市中心则不需要只靠地铁利好提升房价，且经过多年上涨，已经不具备过高的上升空间。此外，近郊房源多为年代非常新的次新小区，楼盘品质和户型都优于市中心的老社区，所以更具备上涨空间。“预计今年即便有涨幅，也会以周边板块领涨为主，平均涨幅在10%以内，否则就会有价无市。”
买地铁房滨江区是首选 80—90平方米房源最佳
对于购房者来说，选购哪个区域的地铁房也至关重要。不同地区的地铁物业因为其区域整体的配套水平不同，区域价值的体现也是不同的。
市中心凭借完善的城市基础配套，发达的商业建设以及密集的交通网络，一直占据着杭州楼市的价格高地。然而，若要依靠地铁优势把市中心房源作为投资品则大可不必。地铁开通之后，郊区到市中心时间距离的缩短，使得市中心不再是不可替代的。
业界普遍认为，滨江区是最被看好的地区之一。此前，杭州某房产网站曾做过一份网络调查，结果显示，24.16%的购房者认为滨江区块更有购买价值，其次是占比18.12%的钱江新城，九堡以17.45%位列第三，市中心仅占到7.38%。
滨江区作为杭州高新技术产业园，吸引了不少大型企业入驻，目前居住人口日益增多，并且学校、商业等配套设施都在以非常快的速度完善起来。“滨江区的楼盘集中，品质都比较高，而且与地铁站距离相近的楼盘相对其他区域而言比较多，自从地铁开始建设以后，滨江区是杭州地铁沿线物业中价格上涨最快的。我自己就在滨江买了房子。”一位业内人士这样告诉记者。例如滨和路站周边现有年代较新的二手房包括瑞丽中央花城、倾城之恋；滨江路站包括江南豪园、风雅钱塘、钱塘春晓以及更新的东方郡等，可选余地都很大。
再看九堡，因为人口组成以及收入水平紧跟滨江区步伐，所以成为购房者所选的第二区域。客运中心站的德信·柏林印象；九堡站的大家·多立方、绿城西子·海棠公寓，都是步行距离在25分钟之内的二手次新房。
但需要注意的是，真正“零距离”的地铁楼盘正日益稀缺，购房者在选择物业的时候，如果看到有楼盘打着“地铁物业”的旗号，实际却距离地铁站还有不短的距离，这个时候不妨综合各方面条件好好考虑一下。
在地铁物业户型的选择上，依旧可以遵循一直以来的市场规律：无论从租赁还是转手的难易程度来看，80—90平方米的两房小户型房源是性价比最高的一种选择。