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为杭州地铁1号线集思划策

admin 发表于 2006-07-26 20:38 | 阅读 2,177
 

日前,国家发改委批复了杭州地铁1号线工程可行性研究报告,意味着杭州的发展即将跨入地铁时代。之前很长一段时间,政府该怎样利用地铁引导城市的发展,开发商该如何结合地铁进行房地产开发,百姓该如何在地铁沿线选择投资机会,众说纷纭,仁者见仁,智者见智。

浙江大学房地产研究中心贾生华教授的研究团队对此进行了系统的
研究。该团队成员之一郑明远高级工程师长期从事地铁沿线房地产开发的策划、招商和管理工作,是国内研究地铁沿线房地产开发的权威专家,于近日出版了国内第一本系统研究轨道交通引导城市开发的专著《轨道交通时代的城市开发》。杭州日报特意邀请郑明远和利鸣俊先生,将两人共同思考的一些主要观点摘要发表,算是参与本刊《焦点话题》讨论的一家之言。欢迎社会各界来稿发表见解,集思广益,出谋划策,本刊近期将持续该话题的探讨。

地铁物业开发前瞻(一)

顾名思义,地铁物业肯定和地铁有关,有地铁的城市就有地铁物业,与地铁相关的物业才算地铁物业。有趣的是,投资者也好,理论界也好,对哪些范围的物业可以算是与地铁相关?这些物业有什么特征?这些物业该如何开发?至今还没有一个系统完整的定义。一提起地铁物业,很多人马上联想到的就是“地铁沿线”,地铁一通,沿线很快就发展起来,这一范围的房地产肯定“升值”、“保值”、沿线的地块开发肯定可以大赚一笔,等等。但事实上,在不少城市,地铁沿线开发不理想的情形比比皆是,比如广州的芳村区,是地铁1号线最早开通的地区,但10余年过去,沿线完成的开发量还不及原规划的1/10,是1号线沿线发展最缓慢的地区;最繁华的商业中心区———中山五路,在地铁1号线建设初期被夷为平地。但地铁开通5年后,往昔的繁荣仍未能完全得到恢复,仍有大量的烂尾工地在诉说着无奈。在地铁1号线沿线开发中折戟沉沙的开发商和被套牢的个人投资者也大有人在。所以,地铁沿线并不意味着一定财源滚滚。

从城市开发的角度,地铁物业开发可以定义为地铁发挥作用的范围内的城市空间的开发与建设。这一定义有两个方面的含义:一是开发的对象,二是开发的机制。前者是指地铁物业的空间组织特征,后者是实现空间组织目标的途径。

首先谈空间组织特征。与道路系统显著不同,地铁线路基本上处于封闭状态,客流的聚散是通过车站来完成的。因此,车站的客流集散范围可以用来衡量地铁发挥作用的范围。客流聚散范围是人们能够通过步行方便地到达车站的范围,通常以车站为圆心的一个圆圈来衡量。国内外比较一致的结论是这个圆圈的半径为500—700米,步行时间约为10分钟。如果车站能提供完善的直达步行通道(如炎热地区的步行通道设有遮阳设施),以上可接受的步行距离还可增加50%。因此,地铁发挥作用的范围基本上是车站半径1000米以内的范围。超出这个范围,地铁的影响就很弱了。为了充分发挥地铁的作用,应将车站地区的空中、地下和地面作为一个完整的空间实体来认识和规划设计,使城市的上、下空间协调发展,地铁的大容量聚散客流的作用得以有效发挥,实现各种功能相互之间协同连续、彼此带动,提高城市功能的整体效率,营造出高效舒适宜人的生活环境,并形成一个具有鲜明意向、形体和经营特征的城市综合体。

经常可以看到,一些城市的郊区地铁线路,往往连接别墅区或低密度大盘。这些楼盘虽然也邻近地铁站,但地铁站的大容量客流聚散作用很难得到发挥(事实上住在这些大盘内的住户也很少使用公共交通),按照上述定义,这些楼盘无法说它属于地铁物业。

其次谈空间组织的实现途径。理论上,车站半径1000米范围的用地接近80公顷,意味着车站地区的开发具有大规模、综合性和长期性的特征,即地铁物业开发完全可以成为管理城市发展的一项重要的规划策略,在城市的旧城改造和新区开发中发挥重要作用。因此,车站地区开发,是房地产开发、产业形态演替、社会网络重构、交通设施建设、城市规划、公共政策和市场运作等要素的系统集成。国外经验表明,这一过程,应以政府、交通企业、开发商、公众和专业机构共同作为开发的主体,即由利益相关者共同组成开发管理机构,依托政府的协调能力,吸引私人机构的资金、商业运营技术和管理方法,以宏观控制下的市场化导向进行开发,才能在满足公共利益的同时也能使私人投资者的投资得到合理的回报。因此,地铁物业的开发机制应该是一个完整的体系,包括:驱动机制(政策导向、经济增长的促进和利益诉求)、实施机制(对各项规划和建设活动予以统筹和落实的措施)和保障机制(政策法律保障、行政保障和经济保障),三者缺一不可。

前面提到的广州地铁1号线沿线一些地区开发总的出现的问题,其根本原因就是开发机制极不完善。一些部门天真地认为,只要地铁一通,自然就会有投资者涌来,经济就会大发展,沿线的开发就可立竿见影,很少考虑除了改善交通还需做点什么。

所以,地铁物业开发是一项体现城市发展意图的大型开发与建设活动,有其完整的指导思想和运作体系。在规划地铁线路时就要重视考虑地铁与城市的协调发展问题,做好沿线地区的发展规划,探索适应城市特点的地铁物业开发运作模式。

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