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一年了 杭州地铁商业 小荷才露尖尖角

admin 发表于 2013-10-31 08:33 | 阅读 2,086
 

“地铁一响,黄金万两”,这个黄金万两,往大里说,当然指地铁给整座城市带来的经济和社会效益;往小里说,也可以指地铁站内以及地铁站口附近的商 铺。如总长仅43.2公里的香港地铁,每年地铁商铺所带来的经济收入过百亿港元;高达280万人次的日客运量也造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批 购物天堂,被誉为“世界上唯一盈利的地铁”。而国内一线城市如北京、上海等地铁运营以来,尽管盈利不及香港地铁,但地铁对于周边商业却显示出极强的带动 性,最典型的要数上海莘庄站,这个地铁始末站周边的商铺10年内翻了8倍多,有的甚至比上海市中心旺铺还贵。

那么,作为与北京、上海、广州等一线城市比肩的第四大消费城市,杭州地铁1号线开通一年来,地铁给这座城市的商业格局带来怎样的变化?地铁站内 商业以及站口周边商铺的情况又是如何?为此,记者采访了杭港公司,中原地产商业部等相关人员,并深入地铁沿线各站点以及周边商铺,为读者探访第一手资料。

30多个商家入驻,站内商铺租金未涨

据杭港公司相关负责人表示,杭州地铁运营一年来,车站内主要引入了品牌形象较好、运营管理能力也较强的华润Vango便利店,与地铁同步开业一 年来,给市民提供了便捷生活的同时,也成了地铁内一道亮丽的风景线。由于地铁特定的环境和客流特点,比较适合便民服务类的业态,譬如便利店、面包甜品店、 休闲食品店等。目前入驻地铁车站内商铺的主要品牌有华润Vango、可莎蜜儿、自然派休闲食品、COCO奶茶、罗森便利店。

除了站内商铺,地铁1号线共规划在凤起路站、城站站、临平站以及文泽站这4个地铁站内设商业街。今年8月8日,凤起地下商业街作为杭州首个地铁 商业街正式开张营业。目前共有30个左右的商家入驻凤起路地下商业街,据商家反馈,经营情况较为稳定,相信随着地铁客流量的稳步攀升和周边嘉里等项目的推 进,凤起路站的商业氛围会越来越浓。

据悉,一年来,杭州地铁站内商家尤其是凤起路商业街的商家还没有更新换代,所以租金至今没有调整。目前商业街已经移交给杭港公司,随着商业街各方面情况的日趋成熟,杭港公司也会借鉴香港地铁的经验,采取更市场化更灵活的商业运营措施和推广计划。

市中心地铁旁商铺租金最高上涨50%

杭州地铁从市郊穿城而过,一年来,给市中心地铁旁的商铺租金带来一定的涨幅。如凤起路地铁站开通后,对孩儿巷附近以及延安路口商铺的影响还是相 当明显的。来自中原地产商业部的统计数据,地铁开通前,该区块商铺租金均价为10元/天/平方米;开通后,均价为15元/天/平方米,涨幅为50%。此 外,西湖文化广场地铁口商铺也有不俗的表现,开通前租金均价约6.5元/天/平方米;开通后,均价约为8元/天/平方米,涨幅为30%,除地铁带来人流 外,西湖文化银泰也吸引了一部分的人流。

中原地产商业部研究员叶恺熙告诉记者:“因为受到电商、购物中心、人工房租上涨以及国内经济不景气等诸多因素的影响,街铺整体上已经没有之前受欢迎,所以尽管地铁对市中心地铁旁的商铺租金带来一定的涨幅,但整体涨幅不是很理想,或许真正的发力期还没到来吧。”

然而,大部分的地铁口对周边商铺的影响不大,有的甚至根本没有变化,如打铁关地铁站,因为周边的商铺距离地铁口有一定的距离。此外,往九堡、乔 司、下沙、临平等方向过去,地铁口都在小区集中的地方,所以也增加了小区的入住率,为商铺带来了客流量。调查显示,距离地铁口较近的商铺因为地铁带来了人 流量,出租率以及租金都有所上涨,如开通前租金价格在4元-5元/天/平方米,开通后租金价格在5到6元左右,涨幅10%到20%。

凤起路商业街,吃食旺服饰淡

面对网络购物的爆炸式增长,同样以年轻消费群体为主的地铁商铺还有未来吗?作为杭州地铁的第一条商业街,凤起路站商业街会不会成为杭州地铁衍生下的第一颗金蛋呢?

凤起路站位于杭城最热闹的街中心,是地铁1号线的重要站点,与地铁2号线凤起路站采用通道换乘。此处热闹华丽,与延安、武林商圈一脉相承,未来 还可与在建的嘉里中心无缝对接。拥有地铁、成熟商圈、游客三重客流,是杭州商业中心所在,被寄予厚望。记得去年刚开始放出招租信息,一个月内就有近千户商 户争抢。

除去这里的商业氛围,这里也是老杭州人耳熟能详的居住区,孩儿巷、江山弄、灯芯巷、观巷等等都是百年老巷了。此处老小区为主的二手房挂牌价格2.4万元-3万元/平方米。

记者从武林站乘坐地铁来到凤起路站,信步走到无缝对接的凤起商业街,这条总面积3000余平方米的商业街北起凤起路站C2出入口,南至C5出入 口。开街后,凤起商业街每天的营业时间是从早上9点到晚上9点30分。目前有中国银行、中国移动、罗森、老娘舅、金夫人婚纱摄影、侨治美发、可莎蜜儿、银 时代等约30个品牌商家,涵盖餐饮食品、美容美发、服装饰品、通信数码、便利店、银行等各种业态,具备时尚、快捷、轻便、大众的消费特性,基本可满足地铁 乘客和周边市民的一站式购物需求。

“开张2个月来,没有惊喜也没有失望。”商业街的饰品店盛品堂工作人员表示:“每天都有客人,没有零营业额,但也没有想象的那么多,平均一千来块钱,周末会好点。和其他分店比有落差,和我们自己的收支平衡点来比,每天还亏五六百元。”

与其他地铁站相比,这里餐饮明显增加。日本著名的“罗森”便利店里提供各式各样的盒饭、包子;商业街南边尽头的“可莎蜜儿”有蛋糕面包;“老娘舅”里有中式套餐;此外林安食品和自然派两家零食店。

老娘舅的销售人员告诉记者:“今天有三分之一的顾客来自地面,主要是附近写字楼的白领和商户。”林安食品的王小姐也表示,销售额中有近两成来自地面:“上面就是浙大儿院,不少顾客下来买零食去看望小朋友。”

不过,商业街上的几家服装店可谓是门可罗雀。一位服装店店主表示压力还是蛮大的:“租金22元/天/平方米起步,加上装修成本、水电费、人工 等,20平方米的商铺一个月成本最起码2万元。”尽管凤起路站的客流量颇大,在整个1号线中位列前五六名,但部分低成本经营的商家坦言心中没底,最终如何 还需要时间验证。

三个始末站效应尚未爆发

杭州地铁1号线有3个始末站:萧山湘湖站、余杭临平站、下沙文泽站。按照传统的轨道交通商业理论,地铁始末站由于有大量乘客需要换乘公交、私家 车或自行车,从而在车站边形成丰富的步行人流,能有效带动起商业的繁荣。成熟的商业,加上相对低廉的居住办公成本,自然就会吸引市中心的通勤族慢慢进驻。 专家称之为“地铁始末站效应”。

说起地铁始末站效应,人们很喜欢以上海莘庄为例。莘庄站是上海地铁1号线南终点站,虽然位于远郊,但周边商铺的价格,却比市区的有些商铺还要 贵。然而记者实地探访杭州地铁1号线的3个始末站,发现自行车、电动车甚至私家车换乘的相当多,可以说已经聚集了不小的客流量,但反映在商业业态上,并没 有很强的优势。

湘湖站:出站口满是小摊贩和黄牛车

从武林站到湘湖站约30多分钟,湘湖站的规模是1号线江南段最大的,但是站内商铺也只有华润万家旗下的VINGO便利店,和其他普通站点差不 多,并没有其他商铺入驻营业。据一位每天坐地铁来往湘湖站至武林站的杨先生表示,湘湖站地处城郊结合部,附近仅有寥寥数个居民区,而且新盘所剩无几,基本 上以二手房为主。奥兰多小镇和苏黎世小镇是距离湘湖站最近的两个小区,目前二手商铺约3万元/平方米,比市区商铺低很多。

记者走出地铁站,发现地铁口没有配建任何商业设施,但人行道几乎被贩卖各种零食、水果和日用杂货的小摊占满,候客的出租车和黄牛车排成了长队,迎合地铁开了也不久的饮料小吃铺也是生意火暴。而在一年前,这里还是几乎路上连行人都见不到的过境道路。

湘湖站的位置,加上周边楼盘入住情况,决定了此处商业配套必将与旅游、娱乐相结合。湘湖站最为吸引人的当然是湘湖,随着萧山区重点旅游项目的湘 湖二期的开发完成,此地的游客多了不少,周边的杭州乐园、烂苹果乐园每天吸引着游客来此游玩,商业配套也大多集中在两个游乐园内。

湘湖站周边两公里左右的范围内,有东湖社区、湖头陈社区、东湘村、毛家里等几处乡村农居点,湘湖站的开通,对于他们去往萧山城区、滨江和杭州都提供了不少方便。尽管因配套规划的原因,杭州地铁始末站的吸金效应尚未呈现,但人们仍能强烈地感受到始末站巨大的商业需求。

目前湘湖站各个已入住小区均有一些底商,如湘湖家园的底商已经相对成熟,但是大型商场还比较缺乏,周边没有大型的商业综合体项目。

住在周边的陈阿姨告诉记者:“来我们湘湖旅游的人本来就很多,我们当然是希望人多点,生活配套也多点,现在买东西要去闻堰镇上真的很不方便。” 整个湘湖站周边,都在等待着优美的环境和施工中的地铁的结合。等到杭州汽车南站迁至风情大道滨江区块,湘湖北面区块以后将成为杭州最繁忙的区块之一。可以 预见,围绕湘湖站有望形成一个区域性的商业中心。

临平站:成熟配套商业氛围颇浓

临平一直被称为“小杭州”,麻雀虽小,五脏俱全。临平站地处主干道迎宾路和世纪大道交界处,是地铁临平线的终点站。这也是临平新老城区的分界 点,站点以北是老城区,以南是临平新城。因此,临平站的配套也是3个始末站中最为丰富的:中都百货、银泰百货、利群购物中心、家乐福、沃尔玛等老城区的大 型商业配套;未来,临平新城将成为临平最大的金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心。目前,包括市民中心在内的相关行政机构都已搬迁至此。以迎宾大 道为中心,道路两侧还将有大量的商业物业及公建配套出现。

临平站内商家依旧唯有VINGO便利店,不过临平地铁商业街已经开始招商了,打造成服务于周边固定人群的“生活表情馆”,10个出入口延伸空间 规划成为总面积2800余平方米的13个商铺,租金4元/天/平方米,相比地铁1号线凤起路站地铁商铺22元/天/平方米,是具有价格优势的。主要招商业 态为连锁餐饮、便利服务、精品购物等。连锁餐饮分布在站点2号及6号出入口之间,便利服务分布在商铺最北端,最靠近居民区,精品购物则分布在与未来临平 Mall接壤区域。

周边楼盘供应量相当大,临平地铁口的我爱我家业务经理莫先生说,有不少在九堡、下沙工作的年轻人选择了在临平买房子,主要看中的就是地铁带来的 便利交通。由于这是一个非新兴市场,商业氛围相对独立和成熟,整体上以传统商业为主。地铁开通,将出现以交通为导向的综合体商业模式,未来辐射范围包括星 桥、临平山北、塘栖等地。

文泽站:院校区的时段性明显

文泽站地处下沙大学院校区,乘坐地铁的主要是周边大学生,这就带来了明显的校区时段。也就是周一到周五淡,周六周日比较旺。

站内依旧只有VINGO便利店,1.5元的包子和茶叶蛋卖得比较好。走出站口,只在文泽站A出入口附近有一排临时搭建的工棚商铺,开着便利店、 武汉鸭脖子店、果麦饮品、多喜麦包子等小店铺。果麦饮品店一位年轻的店员告诉记者:“这里只有周末生意好,平时只能很淡,主要就是学生,最淡的时候一天也 只有几百块营业额。”包子铺的店员表示赞同:“虽然周边没什么商铺,但我们的生意也很一般,平均千把块一天吧。国庆期间客流量倒是很旺,但是为了控制地铁 人流量,这个A出口被关闭了,等于我们也没赚到十一长假的钱。”

其实,文泽站从配置来看并不是始末站的规划,下沙真正的始末站是在江滨站,江滨站附近楼盘众多,目前大量的入住率为地铁商业提前铺就了人气,未来会是杭州地铁相当旺的始末站。

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